2010年3月15日，黃某將一家店鋪的租金交給徐某，讓他開(kāi)一家早餐店。雙方同意租賃期限為三年。2010年3月15日至2013年3月15日，租金為35000元/年，一年租金于2010年3月15日一次性支付。由于業(yè)務(wù)不景氣，2011年3月16日，在黃先生不知情的情況下，徐先生簽署了一份房屋租賃合同，徐先生將租賃店鋪轉(zhuǎn)租給余先生經(jīng)營(yíng)茶葉業(yè)務(wù)。雙方約定租賃期限為2011年3月16日至2013年3月15日，租金9萬(wàn)元。協(xié)議簽訂時(shí)一次性支付租金，租賃期結(jié)束時(shí)商店自然收回，雙方同意，未經(jīng)徐同意，余不得轉(zhuǎn)租。雙方均未向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記。2011年12月，余的茶葉生意被忽視，因此他找到徐談判終止租賃合同，并要求退還剩余租金。徐不同意。余不得不向法院提起訴訟，理由是未經(jīng)業(yè)主黃某同意，徐某無(wú)權(quán)出租該房屋，房屋租賃合同未在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記，與徐某簽訂的合同無(wú)效，請(qǐng)求法院確認(rèn)與徐某的房屋租賃合同無(wú)效，并要求徐某返還已支付的租金9萬(wàn)元

意見(jiàn)分歧：

在本案審理過(guò)程中，關(guān)于店鋪轉(zhuǎn)租合同是否存在兩種不同意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，在本案中，徐和余簽署的店鋪轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。根據(jù)我國(guó)合同法第224條：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”；“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同?！?。未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，承租人擅自轉(zhuǎn)租屬于無(wú)處分權(quán)行為。同時(shí)，建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規(guī)定，未經(jīng)出租人同意登記轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無(wú)效，沒(méi)收違法所得，并處罰款。因此第二種意見(jiàn)是，在本案中，徐與余簽訂的庫(kù)房轉(zhuǎn)租合同是有效的，應(yīng)依法予以保護(hù)。

評(píng)論與分析：

作者同意第二種意見(jiàn)

本案的關(guān)鍵問(wèn)題是承租人是否有權(quán)在未經(jīng)原所有人同意的情況下轉(zhuǎn)租租賃合同？承租人未經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)租是否導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同不可避免

中國(guó)合同法第52條明確規(guī)定了合同無(wú)效：

（1）一方以欺詐和脅迫手段訂立合同，（二）惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（三）以法律形式掩蓋非法目的的；（四）損害社會(huì)公共利益的；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。在這種情況下，轉(zhuǎn)租合同是在平等自愿的前提下訂立的，明顯沒(méi)有《中國(guó)合同法》第52條第（1）至（4）款的規(guī)定

是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

中國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人可以終止合同?！薄１緱l款是否規(guī)定承租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租？當(dāng)法律如此規(guī)定時(shí)，其初衷是保護(hù)出租人的利益，給予出租人終止合同的選擇權(quán)。為防止承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將租賃物用于轉(zhuǎn)租利潤(rùn)，擾亂市場(chǎng)價(jià)格；防止承租人利用租賃物進(jìn)行非法活動(dòng)，損害社會(huì)公共利益。租賃合同的訂立轉(zhuǎn)讓了租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，承租人以使用權(quán)和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方?jīng)]有特別約定的情況下，承租人有權(quán)根據(jù)租賃合同取得租賃物后使用和收益，出租人不得不當(dāng)干預(yù)。因此，承租人轉(zhuǎn)租不僅是一種獲取收入的方式，而且是租賃合同目的范圍內(nèi)的一種應(yīng)有權(quán)利，不應(yīng)被否定。有人可能認(rèn)為，如果第三方對(duì)租賃財(cái)產(chǎn)造成損害，不利于保護(hù)出租人的利益。這種擔(dān)心完全沒(méi)有必要，因?yàn)槌鲎馊撕统凶馊酥g以及承租人和第三方之間存在合同關(guān)系。根據(jù)合同相對(duì)性原則，第三人對(duì)標(biāo)的物造成損害時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這種情況與承租人因自己使用租賃物而對(duì)出租人造成的損害承擔(dān)責(zé)任的情況沒(méi)有實(shí)質(zhì)性區(qū)別。此外，承租人轉(zhuǎn)租租賃財(cái)產(chǎn)時(shí)，僅轉(zhuǎn)讓了占有權(quán)和使用權(quán)，不影響出租人的所有權(quán)。由于轉(zhuǎn)租，第三方可以更好地利用租賃財(cái)產(chǎn)，更大程度地發(fā)揮租賃財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。既然轉(zhuǎn)租在法律理論上是可行的，在實(shí)踐中也是有益的，那么我們有什么理由否定它呢？因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，出租人和承租人未經(jīng)出租人同意不轉(zhuǎn)租租賃物的，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權(quán)。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)是有效合同，只有出租人有權(quán)與承租人解除租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內(nèi)不得轉(zhuǎn)租的，承租人才將租賃物轉(zhuǎn)租，這違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，本質(zhì)上是惡意的，屬于違約行為，屬于擅自處分行為。出租人不承認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同為無(wú)效合同，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意和登記轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無(wú)效。中國(guó)《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同自成立之日起生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的，從其規(guī)定?！薄Ｍ瑫r(shí)，中國(guó)最高人民法院《合同法解釋?zhuān)ǘ芬?guī)定，合同效力的確定以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。由于建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》是國(guó)務(wù)院的部門(mén)規(guī)章，其性質(zhì)是行政行為而不是司法行為。因此，如果該房屋未經(jīng)出租人同意和登記轉(zhuǎn)租，租賃不一定無(wú)效

綜上所述，徐和余簽訂的店鋪轉(zhuǎn)租合同不違反中國(guó)法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。它應(yīng)該是一份有效的合同，應(yīng)該受到法律的保護(hù)

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