【案情簡介】2000年10月，楊某看中了一處房地產(chǎn)的商品房。公寓的類型、結(jié)構(gòu)、朝向和環(huán)境都很好。但當(dāng)時開發(fā)商尚未取得該房地產(chǎn)商品房預(yù)售許可證。由于擔(dān)心房子會先買，楊與開發(fā)商簽訂了一份非正式的購房合同。合同約定開發(fā)商應(yīng)在2001年9月1日之前交付房屋。開發(fā)商逾期交付房屋的，按照日房價0.05%的標(biāo)準支付逾期交付違約金。如果開發(fā)商延遲交付房屋超過一個月，楊有權(quán)終止房屋銷售合同，開發(fā)商除退還宋先生支付的房款外，還應(yīng)加倍支付押金。隨后，楊根據(jù)合同支付了2萬元定金，然后支付了10萬元的購房和銷售首期款。2000年12月，開發(fā)商獲得了該房地產(chǎn)的預(yù)售許可證，售樓處要求楊簽署正式的商品房銷售合同。楊在正式簽訂合同時發(fā)現(xiàn)，在正式合同中，交付時間推遲到2001年11月30日，延遲交付房屋的違約處理方式變成了按照同期中國人民銀行貸款利率計算的。對此，售樓處的工作人員解釋說，這只是辦理購買手續(xù)。雙方簽署的原始合同仍然有效，因此楊簽署了合同，但仍保留了原始合同。后來，房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)了許多問題。開發(fā)商擅自改變了社區(qū)規(guī)劃，因此楊不準備再次購買房子。2001年10月，楊向開發(fā)商提出該房屋已逾期一個月。根據(jù)原始合同，他有權(quán)歸還房屋，并要求雙倍返還押金。發(fā)展商認為，由于楊已經(jīng)簽訂了正式的商品房銷售合同，他應(yīng)該受到新合同的約束。本公司自9月1日起可按原合同承擔(dān)違約責(zé)任，但不得退還房屋及雙倍押金。雙方無法通過協(xié)商解決這一問題。2002年1月，楊依法向法院起訴開發(fā)商。[爭議焦點]1。當(dāng)開發(fā)商未取得銷售許可證時，楊與開發(fā)商簽訂的非正式合同是否具有法律效力？2.2002年12月，楊與開發(fā)商簽訂的正式合同是否有效？【律師提醒】在購買商品房的過程中，購房者應(yīng)遵循法律規(guī)定的程序和步驟。簡要提示如下：一是委托律師調(diào)查開發(fā)商的聲譽和資質(zhì)，查驗商品房銷售許可證；在支付定金之前，了解要簽訂的銷售合同并確定所有條款；支付定金時，雙方必須約定，如果雙方未能就合同達成一致，則應(yīng)全額退還定金。開發(fā)商在簽訂合同時作出的所有承諾應(yīng)明確寫入正式合同。同時，購房者在購房過程中要注意保存相關(guān)的證據(jù)和資料，不要盲目聽取開發(fā)商沒有書面保證的所謂承諾?！韭蓭煼治觥吭谏唐贩夸N售過程中，開發(fā)商往往在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下，通過各種方式變相銷售商品房。接下來，對本案中兩份合同的效力逐一進行分析：首先，楊與房地產(chǎn)公司簽訂的非正式合同（簡稱老合同）的效力是什么？客觀地說，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得預(yù)售許可證之前就開始銷售房屋，并與客戶簽訂自己的認購書或銷售合同，這是一種普遍做法。如果沒有問題，大家都很平靜，一旦有問題，只能依法解決。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，未取得《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，開發(fā)商不得以各種名義、方式銷售商品房，不得變相銷售商品房。當(dāng)然，開發(fā)商不得向買家收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費用。上述常見做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。因此，在這種情況下，楊與開發(fā)商簽訂的舊合同無效，不受法律保護