五大避稅"政變"五大法律提醒"國(guó)家六條","細(xì)則"規(guī)定,購(gòu)入未滿(mǎn)五年的商品房轉(zhuǎn)售需全額繳納營(yíng)業(yè)稅。該規(guī)定實(shí)施后，二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)了一些避稅“政變”。從法律的角度看，每一次避稅“巧招”都有法律隱患，不可小打小鬧。1.假禮物而非真貨銷(xiāo)售案：方女士想買(mǎi)一套遠(yuǎn)房親戚朱女士的二手房。離五年結(jié)束還有兩年。由于親屬關(guān)系，雙方討論不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)苯愚k理房屋贈(zèng)與公證。點(diǎn)評(píng)：所謂禮品避稅，是指雙方私下進(jìn)行銷(xiāo)售交易后，以禮品的形式進(jìn)行變相交易，而不是到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。法律提醒：這種方式實(shí)際上是法律上的漏洞，給消費(fèi)者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的贈(zèng)與協(xié)議具有一定的法律利益，但由于該交易實(shí)際上是二手房買(mǎi)賣(mài)，法律規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)自發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓登記。但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的，買(mǎi)受人未取得合法的房屋所有權(quán)證書(shū)。一旦雙方發(fā)生利益糾紛，買(mǎi)方的權(quán)利將得不到保障，最終給消費(fèi)者帶來(lái)?yè)p失。如果出賣(mài)人將房屋抵押，以贈(zèng)與的形式出售房屋，三方當(dāng)事人將形成非常復(fù)雜的法律關(guān)系，買(mǎi)受人的利益將受到嚴(yán)重侵害。此外，禮品銷(xiāo)售還存在相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，買(mǎi)家往往不得不遭受“愚蠢的損失”。這是因?yàn)橹袊?guó)合同法規(guī)定，“捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，捐贈(zèng)人不承擔(dān)責(zé)任”，即買(mǎi)受人取得財(cái)產(chǎn)后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，不受法律保護(hù)，很難向房屋所有人要求賠償。此外，買(mǎi)受人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)贈(zèng)與人撤銷(xiāo)贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果私人交易被發(fā)現(xiàn)，雙方應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任并繳納稅款和罰款，這對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都是不值得的損失。2.提前支付房?jī)r(jià)并等待五年后轉(zhuǎn)讓的案例：劉先生想在大觀買(mǎi)一套總價(jià)60萬(wàn)元的房子，因?yàn)榉孔右俚攘鶄€(gè)月才能轉(zhuǎn)讓五年。為了避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雙方私下約定劉先生將向房東支付25萬(wàn)元的首期款。房東收到首期款后，首先將房屋鑰匙交給劉先生，六個(gè)月后雙方正式簽訂合同。點(diǎn)評(píng)：這種“私訂終身”避稅是指買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房?jī)r(jià)后，房主先將房產(chǎn)證交給買(mǎi)方。買(mǎi)房人付清大部分房款后，房主轉(zhuǎn)動(dòng)鑰匙讓買(mǎi)房人住在房子里。雙方同意在房齡達(dá)到五年后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以避免稅費(fèi)。法律提醒：從法律角度來(lái)看，這種方法風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)榉慨a(chǎn)證仍然歸原所有人所有，所以業(yè)主可以通過(guò)掛失的方式取消原房產(chǎn)證。辦理新證后，一房?jī)少u(mài)，或因債務(wù)被法院查封，可能引發(fā)糾紛。當(dāng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)發(fā)生變化。如果增加幅度很大，房主寧愿支付違約金也不愿出售，買(mǎi)家只能再次選擇房子。3.在合同價(jià)格的下端寫(xiě)一個(gè)案例：王女士在中介的推薦下，看中了鳳棲商務(wù)區(qū)一棟總價(jià)260萬(wàn)元的毛坯房。為了避免因高稅收而降低稅基，王女士私下與房東協(xié)商并簽訂了兩份合同，230萬(wàn)元寫(xiě)入正式合同，另外30萬(wàn)元以精裝維修費(fèi)的名義支付給房東。備注：這種“a>陰陽(yáng)合同”避稅方式是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后填寫(xiě)較低的房?jī)r(jià)，這樣稅基會(huì)較小，稅額會(huì)減少。法律提醒：在二手房交易中，使用“陰陽(yáng)合同”不利于買(mǎi)方的再交易。一旦購(gòu)房者再次轉(zhuǎn)讓房屋，他將面臨兩個(gè)問(wèn)題：第一，由于購(gòu)房?jī)r(jià)格較低，房屋出售時(shí)的估價(jià)將相應(yīng)降低；第二，由于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較低，銷(xiāo)售價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間的差額將相對(duì)較大，并且將再次繳納稅款。簽訂“陰陽(yáng)合同”對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于賣(mài)方而言，風(fēng)險(xiǎn)在于買(mǎi)方可能會(huì)威脅向房屋委員會(huì)提交的合同，并在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后要求賣(mài)方降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格。對(duì)于買(mǎi)方而言，風(fēng)險(xiǎn)在于，如果買(mǎi)方在轉(zhuǎn)讓前支付了房?jī)r(jià)，而賣(mài)方違約不出售，但只支付了房屋委員會(huì)簽署的合同中規(guī)定的價(jià)格，買(mǎi)方將在沒(méi)有充分證據(jù)的情況下遭受巨大損失