被告王在縣十字街租用了縣商業(yè)綜合公司的前室。租賃期限為2008年9月26日至2009年9月25日，月租金560元。合同明確同意未經許可不得轉讓。2009年4月17日，原告張某看到被告王某張貼的轉讓通知后，雙方于4月19日晚協(xié)商達成協(xié)議。雙方同意，被告王將租賃的十字街立面房間、房間內的一臺電腦和一臺空調的使用權轉讓給原告張，原告將向被告支付轉讓費2萬元，其中包括5個月租金3000元。并就違約責任達成協(xié)議。后來，原告張在該房屋內進行了手術。同時，2009年4月17日，縣商業(yè)綜合公司在得知王某將該房屋轉租的消息后，向他發(fā)出通知，稱其私自轉讓該房屋，公司將終止合同，收回該房屋并收取違約金。在運營一段時間后，原告張因各種原因于2009年8月13日向法院提起訴訟。需要確認原告和被告之間簽訂的轉讓協(xié)議無效。被告返還轉租費2萬元，承擔立面房間裝修費2335元。被告在庭審中的意見大相徑庭，調解失敗。在本案審理過程中，對門店轉租合同的有效性存在兩種不同意見：第一種意見認為本案中王某與張某簽訂的門店轉租合同無效。根據我國合同法第224條：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”；“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同?！?。未經原出租人同意，轉租合同無效，承租人擅自轉租屬于無處分權行為。同時，建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規(guī)定，未經出租人同意登記轉租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。在這種情況下，原租賃合同明確規(guī)定該房屋不得轉租，因此王未經許可轉租該房屋的行為應無效。第二種意見認為，王某與張某在本案中簽訂的店鋪轉租合同有效，應依法予以保護。中國法律沒有規(guī)定未經出租人同意轉租房屋無效?！逗贤ā返?24條僅賦予出租人在未經其同意的情況下終止原房屋租賃合同的權利。雖然建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經出租人同意和登記轉租房屋的，其租賃無效。但是，城市房屋租賃管理辦法只是部門規(guī)章，不是法律、行政法規(guī)。其性質僅具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某與張某簽訂的門店轉租合同不具備《合同法》第52條規(guī)定的合同無效條件。房屋租賃合同有效，應當依法受到保護。[點評]作者同意第一種觀點。本案的關鍵問題是承租人是否有權在未經原所有人同意的情況下轉租租賃合同？承租人擅自轉租是否導致轉租合同不可避免？我國《合同法》第五十二條對合同無效作出了明確、具體的規(guī)定：（一）當事人一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；（2） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（3） 以法律形式掩蓋非法目的；（4） 損害社會公共利益；（5） 違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。在本案中，轉租合同是在平等自愿的前提下訂立的，這顯然不符合我國《合同法》第五十二條第（一）項至第（四）項的規(guī)定。是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定？我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。”，“如果承租人未經出租人同意轉租，出租人可以終止合同“。該條款是否規(guī)定承租人無權轉租？當法律如此規(guī)定時，其初衷是保護出租人的利益，給予出租人終止合同的選擇權。為防止承租人未經出租人同意，擅自將租賃物用于轉租利潤，擾亂市場價格；防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。租賃合同的訂立轉讓了租賃物的占有權、使用權和收益權，承租人以使用權和收益為目的取得租賃物。因此，在雙方沒有特別約定的情況下，承租人有權根據租賃合同取得租賃物后使用和收益，出租人不得不當干預。因此，承租人轉租不僅是一種獲取收入的方式，而且是租賃合同目的范圍內的一種應有權利，不應被否定。有人可能認為，如果第三方對租賃財產造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間以及承租人和第三方之間存在合同關系。根據合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應當向出租人承擔損害賠償責任。這種情況與承租人因自己使用租賃物而對出租人造成的損害承擔責任的情況沒有實質性區(qū)別。此外，承租人轉租租賃財產時，僅轉讓占有權和使用權，不影響出租人的所有權。由于轉租，第三方可以更好地利用租賃財產，更大程度地發(fā)揮租賃財產的價值。既然轉租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，那么我們有什么理由否定它呢？因此，應當認為，出租人和承租人不轉租租賃物時，承租人未經出租人同意轉租租賃物，不屬于擅自處分，而是合法行使收益權。轉租合同應當是有效合同，只有出租人有權與承租人解除租賃合同。只有出租人和承租人明確約定承租人在租賃期內不得轉租的，承租人才將租賃物轉租，違反誠實信用原則，實質上是惡意的，屬于違約行為，屬于無權處分行為。出租人不會承認，轉租合同是無效合同