【案例詳情】

2008年5月8日，李某和張某向周某借款69萬元，用于業(yè)務(wù)，但未能按時歸還。2009年11月3日，周將李和張告上法庭要求償還。11月19日，雙方在法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議。李和張將他們房子的一樓、三樓和四樓抵銷給周償還債務(wù)，但雙方尚未辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，周一直在一樓做生意。在此期間，在周的委托下，李和張以每月600元的價格將三樓租給了譚。2010年3月12日，李某和張某以19萬元的價格將三樓出售給譚某，并辦理了過戶手續(xù)。同年4月1日，周得知此事，要求李和張向譚買回房子，但他沒有這樣做。周向法院起訴了李、張和譚，裁定房屋買賣合同無效

抵押房地產(chǎn)的銷售是否有效

第一種意見是，如果李和張未經(jīng)授權(quán)處置周的房產(chǎn)，且事后未經(jīng)批準(zhǔn)，則房屋銷售合同無效

第二種意見是，盡管李和張已償還了合同上的債務(wù)該房屋一、三、四層，未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，仍享有房屋所有權(quán)。夫妻倆與譚先生簽訂的房屋買賣合同有效，轉(zhuǎn)讓登記已經(jīng)完成。譚已取得三樓房屋所有權(quán)

第三種意見認(rèn)為譚已善意取得該房屋。為了維護交易安全，合同應(yīng)被視為有效

[評估]

作者同意第三種意見。銷售合同有效，如下所述：

首先，盡管周在本案中沒有辦理過戶手續(xù)，但周仍然取得了房屋所有權(quán)。《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依法登記后生效；未經(jīng)登記，不得生效，法律另有規(guī)定的除外?！?。《物權(quán)法》第28條為“法律另有規(guī)定”，其中規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文件或者人民政府的征收決定造成物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文件或者人民政府的征收決定生效時生效。在本案中，李先生和張先生向周先生支付了房屋款，人民法院的調(diào)解書證實了這一點。因此，房屋所有權(quán)利第二，本案實際上涉及善意取得制度?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》關(guān)于“善意取得”的第一百零六條明確規(guī)定，無權(quán)處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)收回；除法律另有規(guī)定外，受讓人有下列情形之一的，取得該房地產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)或者動產(chǎn)是善意的；（2） 以合理價格轉(zhuǎn)讓；（3） 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)或者動產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，已?jīng)登記；不需要登記的，已經(jīng)交付受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得房地產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有人有權(quán)向無權(quán)處分人要求賠償損失。由此，我們可以看出善意取得的三個條件：一是受讓人必須是善意的，不知道轉(zhuǎn)讓人其無權(quán)處分；第二，受讓人支付了合理的價格；三是轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呢敭a(chǎn)已經(jīng)登記，不需要登記的財產(chǎn)已經(jīng)交付受讓人。這三個條件必須同時滿足。在本案中，當(dāng)李先生和李太太將房屋抵押給周先生時，他們沒有辦理抵押登記，而購買該房屋的譚先生不知道李先生和李太太無權(quán)處分該房屋。Tan A是真正的第三方。此外，譚支付了19萬元的合理對價，并辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，譚某對該房屋的收購?fù)耆仙埔馐召彽臈l件。因此，從保護善意第三人的合法權(quán)益和市場交易安全的角度來看，買賣合同應(yīng)當(dāng)視為有效。承擔(dān)其他法律責(zé)任。

（作者單位：江西省新余市渝水區(qū)人民法院）

作者：黃偉

來源：路霸網(wǎng)