（一）房地產(chǎn)單獨出售，合同無效中國法律規(guī)定，出售房屋必須有兩份完整的證明，即房產(chǎn)證和土地證。因為房子建在土地上，依附于土地，所以它是不可分割的。因此，當房屋所有權(quán)通過出售轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地出售給不同的買受人，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出買賣合同無效

（二）如果產(chǎn)權(quán)未登記轉(zhuǎn)讓，本合同無效

房屋買賣合同標的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以買賣雙方向房屋所在地的房屋管理部門登記轉(zhuǎn)讓為標志。否則，房屋買賣合同將無法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力將無法發(fā)生。即使房子已經(jīng)實際交付，它也是無效的。因此，只要該房屋尚未正式辦理登記過戶手續(xù)，即使出賣人已收取房價并將該房屋交付買受人使用，當事人仍可以主張該合同無效（三）如果產(chǎn)權(quán)主體存在問題，合同無效

出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，則出售無效。該房屋的產(chǎn)權(quán)由若干人共同擁有，只有在共同所有人同意的情況下才能出售。出售共有房屋，應(yīng)當提交共有人的同意書。如果一些共有人未經(jīng)其他共有人同意而出售共有房屋，其買賣行為也無效。

（四）如果侵犯了優(yōu)先購買權(quán)，則合同無效。

當共有人出售共有房屋時，共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。出租房屋出售時，房屋所有人應(yīng)當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指相同的房價，包括相同的交付期限和方式的房價。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人和承租人可以要求法院宣布房屋出售無效（五）在買賣城市私人房屋時存在價格欺詐、明顯不公平和無效合同，甲乙雙方按照按質(zhì)定價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私人房屋評估標準進行價格協(xié)商，經(jīng)房屋所在地房屋管理部門同意，方可成交。銷售合同生效后，雙方不得因價格原因無故后悔，但應(yīng)按合同約定的價格、期限和方式交付。但是，如果賣方欺詐或隱瞞房屋質(zhì)量，或在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問題，買方可要求與賣方重新協(xié)商價格。如協(xié)商不成，買受人可向法院提起訴訟

（六）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括出售）：1。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；2.司法機關(guān)、行政機關(guān)依法作出查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的裁定；3.依法收回土地使用權(quán)；4.未經(jīng)其他共有人書面同意，共有房地產(chǎn)；5.所有權(quán)有爭議；6.未依法登記取得所有權(quán)證書的；7.法律、行政法規(guī)禁止的其他情形

如何處理購房合同無效

如何處理購房合同無效？由于買受人往往是房地產(chǎn)交易中的弱勢方，合同一般因出賣人而無效。根據(jù)中國法律規(guī)定，有下列情形之一，致使《商品房買賣合同》的目的不能實現(xiàn)的，買受人不能取得該房屋的，可以要求解除合同，退還已支付的購房價款和利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付房屋價款兩倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人，將該房屋抵押給第三人的

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人在訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，致使合同無效、解除或者解除的，出賣人將該房屋賣給第三人

，買受人可以要求返還已支付的購房價款、利息和損失賠償，也可以要求出賣人承擔不超過已支付購房價款兩倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞未取得《商品房預(yù)售許可證》或者提供虛假《商品房預(yù)售許可證》的；（2）故意隱瞞所售房屋已抵押的；（三）故意隱瞞已出售房屋已出售給第三方的事實，或重新安置房屋以獲得拆遷補償

哪些購房合同無效？如果購房合同無效，它就不能發(fā)揮任何作用。這相當于幾張廢紙。因此，在簽訂購房合同之前，請律師確認是否有效。采購合同無效。當買家不知道如何處理時，最好請律師幫忙。不知道該怎么辦的人可以到律霸去找律師