【事件經(jīng)過(guò)】

2003年11月23日，原告錢(qián)與被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合同，同意原告（買(mǎi)方）向被告（賣(mài)方）購(gòu)買(mǎi)原告（賣(mài)方）開(kāi)發(fā)的一棟建筑的9號(hào)鋪。該房屋為框架結(jié)構(gòu)，一層樓高3.6m，二層樓高3.0m，建筑面積85.09m2，套間建筑面積82.80平方米，公共部分與公共房屋共用建筑面積2.29平方米。按建筑面積計(jì)算，房屋價(jià)格為3038元/平方米，房屋總價(jià)為258503元。本合同第八條“交付期限”規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)在2004年12月31日前將驗(yàn)收合格的房屋交付買(mǎi)受人使用。合同第十條“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間大小、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或使用功能的，被告應(yīng)在相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)書(shū)面通知原告，原告有權(quán)在收到通知之日起15日內(nèi)選擇退房，被告應(yīng)在原告提出退房請(qǐng)求之日起30日內(nèi)返還已支付的款項(xiàng)，并按同期銀行存款利率向原告支付利息

[法律解釋]

本案值得思考的問(wèn)題是如何恰當(dāng)把握“重大誤解”的適用范圍在《商品房預(yù)售合同》中，商品房預(yù)售是平等主體當(dāng)事人之間買(mǎi)賣(mài)未建成房屋（以下簡(jiǎn)稱期房）的交易行為。商品房預(yù)售不同于現(xiàn)房銷(xiāo)售的最大特點(diǎn)是，作為交易標(biāo)的的商品房在交易時(shí)尚未完工，買(mǎi)受人只能利用出賣(mài)人提供的信息通過(guò)想象了解所購(gòu)房屋的情況。因此，房屋竣工后的實(shí)際情況必然與買(mǎi)方的想象不同。因此，與同等條件下的現(xiàn)房銷(xiāo)售相比，預(yù)售期房不僅價(jià)格低廉，而且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求，以保持交易的穩(wěn)定性：一方面，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)確保買(mǎi)方的想象與未來(lái)房屋的真實(shí)情況之間的差異在合理范圍內(nèi)；另一方面，它也要求買(mǎi)方合理預(yù)見(jiàn)差異風(fēng)險(xiǎn)。所謂“合理”，是基于普通人在正常情況下的理解和承受能力。是否超出“合理”范圍，是否影響買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意圖，是判斷是否構(gòu)成“重大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。

作為消費(fèi)者，本案原告在交易中處于弱勢(shì)地位，而他所購(gòu)買(mǎi)的房屋的具體情況只能通過(guò)被告的口頭和書(shū)面描述來(lái)確認(rèn)。但是，被告沒(méi)有以實(shí)物或書(shū)面、口頭形式告知原告該房屋的詳細(xì)結(jié)構(gòu)，以便原告能夠正確理解該房屋的基本結(jié)構(gòu)。從該房屋竣工后法院的現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)果來(lái)看，該商鋪雖然仍可以使用，但確實(shí)存在空間狹小、結(jié)構(gòu)低矮、凹陷明顯等問(wèn)題，尤其是二樓。這是普通人在正常情況下根據(jù)被告提供的信息無(wú)法想象的。也會(huì)給房屋使用者帶來(lái)不便和不適，這顯然不符合原告購(gòu)房的真實(shí)意圖。因此，原告聲稱在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)對(duì)房屋的空間結(jié)構(gòu)存在重大誤解，應(yīng)予以支持