為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第1條依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)或依物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)者，為物權(quán)法第六章所稱之所有人。根據(jù)與建設(shè)單位買賣商品房的民事法律行為，依法占有該建筑物專有部分但未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所述的所有人。第2條建筑物分割范圍內(nèi)之房屋、停車位、攤位及其它特定空間，凡符合下列條件者，應(yīng)視為物權(quán)法第六章所稱之專有部分：（一）其結(jié)構(gòu)獨(dú)立且可清楚區(qū)分者；（2） 獨(dú)立使用，可單獨(dú)使用；（3） 它可以注冊(cè)為特定所有者所有權(quán)的對(duì)象。在規(guī)劃中屬于特定房屋的露臺(tái)，在建設(shè)單位出售時(shí)已根據(jù)規(guī)劃納入特定房屋的銷售合同，應(yīng)確認(rèn)為《物權(quán)法》第六章所述專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整幢建筑物。第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共同部分外，建筑區(qū)分內(nèi)的下列部分也應(yīng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所述的共同部分：（1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻和屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；通道、樓梯、大堂等公共通道部位，消防、公共照明等輔助設(shè)施和設(shè)備，設(shè)備層或設(shè)備間等避難層結(jié)構(gòu)部位；（2） 非業(yè)主專有、非市政公用、非其他權(quán)利人所有的其他場(chǎng)所和設(shè)施。業(yè)主依法共同享有建筑物分區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)，但規(guī)劃占用業(yè)主專屬的整棟建筑物的土地或占用城市公共道路和綠地的土地除外。第四條業(yè)主根據(jù)住宅、商品房等專用部分具體使用功能的合理需要，免費(fèi)使用專用部分對(duì)應(yīng)的屋頂和外墻的，不視為侵權(quán)。違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條建設(shè)單位以出售、贈(zèng)與、租賃等方式按照配置比例將車位、車庫(kù)處置給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款“先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。前款所稱分配比例，是指規(guī)劃確定的建筑分區(qū)內(nèi)的停車位、車庫(kù)和規(guī)劃用于停放車輛的房屋數(shù)量的比例。第6條（停車位之認(rèn)定）建筑物分區(qū)內(nèi)除規(guī)劃停車位外，占用業(yè)主公用道路或其它場(chǎng)地之額外停車位，應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三項(xiàng)所稱停車位。第七條共有部分用途的變更、共有部分用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、共有部分的處置，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理協(xié)議依法決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，確認(rèn)為共有部分第（七）項(xiàng)規(guī)定的與共有權(quán)、共有權(quán)有關(guān)的“其他重大事項(xiàng)”第八條《物權(quán)法》第七十六條第二款、第八十條規(guī)定的建筑物專有部分面積和總面積，可以按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分的面積按房地產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按計(jì)算根據(jù)房屋買賣合同中記錄的面積進(jìn)行估價(jià)；（2）第九條《物權(quán)法》第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總數(shù)，可以按照下列方法確定：（一）業(yè)主人數(shù)按專用部分?jǐn)?shù)計(jì)算，專用部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位未出售或未出售但未交付，且同一買方擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；（2）第十條房屋所有人依照《物權(quán)法》第七十七條的規(guī)定，未經(jīng)利害關(guān)系人同意，擅自將住宅改為營(yíng)業(yè)用房，利害關(guān)系人要求排除障礙、排除障礙的第十一條房屋所有人將房屋改為營(yíng)業(yè)用房的，其他所有人不得支持抗辯該建筑物應(yīng)被認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”“如《物權(quán)法》第77條所述。在建筑部門內(nèi)，如果建筑物外的業(yè)主聲稱自己擁有權(quán)益，他應(yīng)證明其房屋價(jià)值和生活質(zhì)量已經(jīng)或可能受到不利影響。第十二條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵犯其合法權(quán)益或者違反法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，?qǐng)求人民法院撤銷決定的，他須在知道或應(yīng)知道業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)已作出該項(xiàng)決定的日期起計(jì)一年內(nèi)作出該項(xiàng)決定。第十三條業(yè)主要求公布或者查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主披露的信息和資料的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用；（2） 管理規(guī)定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定和會(huì)議記錄；（3） 物業(yè)服務(wù)合同，公用部分的使用和收入；（4） 在建筑分區(qū)內(nèi)規(guī)劃停車位和車庫(kù)的處置；（5） 應(yīng)向業(yè)主披露的其他信息和資料。第十四條建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主公共部分，改變其使用功能或者開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，權(quán)利人要求排除障礙，恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。前款規(guī)定的未經(jīng)許可的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，債權(quán)人要求行為人將扣除合理費(fèi)用后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者由權(quán)利人共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。行為人應(yīng)當(dāng)對(duì)費(fèi)用的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十五條業(yè)主或其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，有下列行為的，可以認(rèn)定為其他行為人：《物權(quán)法》第八十三條第二款所稱“損害他人合法權(quán)益的行為”：（二）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞或者非法使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物質(zhì)，危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的；（二）違反規(guī)定損壞、改變建筑物外墻形狀、顏色，破壞建筑物外觀的；（3）違反規(guī)定裝修房屋的；（4）非法增加、改建、占用和挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或其他公用部分。第十六條涉及承租人、借款人和專用部分的其他財(cái)產(chǎn)使用者的建筑物的公寓所有權(quán)糾紛，參照本解釋處理。承租人、借款人和其他財(cái)產(chǎn)第十七條專用部分的使用者應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、管理規(guī)定、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定以及與業(yè)主的協(xié)議，享有相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)“如本解釋所述，包銷商包括在合同到期后