事實(shí)上，在談?wù)摲績(jī)r(jià)變化之前，我們可以參考過(guò)去的變化。眾所周知，房?jī)r(jià)的快速上漲始于2004年，而2004年房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)一直持續(xù)到2008年，被全球金融危機(jī)打斷；其后數(shù)月有下降趨勢(shì)。但在2009年下半年之后，它很快恢復(fù)了增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)迅速擴(kuò)大；2010年第二季度后，上升趨勢(shì)有所抑制，2011年第四季度后普遍環(huán)比下降，但總體上仍保持上升趨勢(shì)；2012年底，房?jī)r(jià)走勢(shì)再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2013年轉(zhuǎn)為大幅上漲，北京、上海、廣州、深圳新房?jī)r(jià)格同比漲幅超過(guò)20%；2014年5月后，房?jī)r(jià)普遍逐月下跌，直到2015年。受連續(xù)五次降息和年內(nèi)市場(chǎng)需求擴(kuò)大的影響，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直持續(xù)到現(xiàn)在，只要限購(gòu)政策或限購(gòu)政策得到加強(qiáng)，北京的房?jī)r(jià)就會(huì)大幅下跌。我相信這次也不例外

另一方面，在房?jī)r(jià)下跌之后，北京的房?jī)r(jià)迎來(lái)了一個(gè)明顯的反彈，也就是說(shuō)，隨著未來(lái)政策有效性的減弱，一線城市房?jī)r(jià)在小幅下跌后將迎來(lái)更強(qiáng)的反彈

原因是一線城市擁有龐大的人口基數(shù)，大量人口推高了住房需求。雖然限購(gòu)政策在短期內(nèi)抑制了需求，但隨著時(shí)間的推移，大量被抑制的需求將在一定時(shí)期內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)。因此，需求的爆發(fā)將再次推高房?jī)r(jià)

二線城市

從受此限購(gòu)的城市可以看出，二線城市大多是省會(huì)城市或區(qū)域重點(diǎn)城市。雖然有很多城市，但與上一輪限購(gòu)政策相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)力度并不強(qiáng)

根據(jù)數(shù)據(jù)，全面限購(gòu)始于2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布的“全國(guó)新十條”，自2011年2月限購(gòu)開(kāi)始以來(lái)，南京市于2011年2月至2014年9月頒布了《限購(gòu)細(xì)則》

，而南京市的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整了一年，然后大幅反彈。2013年底再次進(jìn)入調(diào)整，直到2014年取消購(gòu)房

可以看出，限購(gòu)對(duì)南京房?jī)r(jià)的影響確實(shí)是負(fù)面的。2011年至2014年為四年，其中2011年和2014年進(jìn)行了調(diào)整，2012年和2013年反彈

但是，很難說(shuō)這種影響一定是由限購(gòu)造成的。因此，從南京的案例來(lái)看，限購(gòu)交易量與房?jī)r(jià)之間存在一定的相關(guān)性，但顯然沒(méi)有什么借鑒意義。用方言來(lái)說(shuō)，限購(gòu)不能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，因?yàn)橄拶?gòu)只會(huì)限制人們對(duì)住房的需求。當(dāng)限購(gòu)政策開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)，部分需求受到抑制，需求減少，房?jī)r(jià)自然下降。因此，限購(gòu)可以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口和需求對(duì)一個(gè)城市房?jī)r(jià)的漲跌起著決定性的作用

并非所有的二線城市在這輪限購(gòu)中都有望在未來(lái)發(fā)展良好。其中，在南京、杭州、廈門(mén)等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，未來(lái)房?jī)r(jià)在限購(gòu)后仍將上漲，因?yàn)檫@些地區(qū)繼續(xù)吸引人口流入，并有強(qiáng)勁的需求作為支撐

然而，對(duì)于合肥等城市而言，鄭州，南昌，該省本身就是一個(gè)人口外流大省，流入省會(huì)的人口自然會(huì)相應(yīng)減少，需求也會(huì)減少；同時(shí)，與南京、杭州、廈門(mén)等城市相比，這些城市缺乏明顯的競(jìng)爭(zhēng)力，不足以吸引大量的人口回流。此外，本輪房?jī)r(jià)上漲本身就是由大量外資造成的。一旦資金撤出，這些城市的房?jī)r(jià)將不可避免地下降

三、四線城市

從三線城市限購(gòu)名單中我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫、昆山、東莞、佛山都與一線城市相鄰。換句話說(shuō)，三四線城市的限購(gòu)是由一線城市限購(gòu)政策過(guò)于嚴(yán)格導(dǎo)致的需求溢出造成的。但這種情況并不常見(jiàn)。畢竟，中國(guó)的一線城市只有北方、上海、廣州和深圳

但是，需要注意的是，隨著越來(lái)越多的二線城市重新啟動(dòng)限購(gòu)，與二線城市相鄰的三四線城市也可能迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲

例如，2010年，杭州的房?jī)r(jià)排名第一。由于杭州房?jī)r(jià)居高不下，浙江省的其他城市紛紛受益。根據(jù)2010年全國(guó)房?jī)r(jià)排名數(shù)據(jù)，除杭州外，浙江前20名城市中有5個(gè)城市，包括溫州寧波，其他城市甚至超過(guò)廣州和深圳

但在大規(guī)模限購(gòu)后，三四線城市房?jī)r(jià)將走到岔路口

在一種情況下，受大城市限購(gòu)后需求溢出的影響，一些三四線城市可能會(huì)迎來(lái)新一波房?jī)r(jià)上漲

相反，限購(gòu)是一個(gè)信號(hào)，這可以降低心理預(yù)期。一些購(gòu)房者認(rèn)為，這一輪限購(gòu)政策的出臺(tái)將是國(guó)家收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的信號(hào)，進(jìn)而推遲市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)間，甚至放棄購(gòu)房。如此一來(lái)，市場(chǎng)需求萎縮將導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)大幅下跌，