房地產(chǎn)眾籌的法律風(fēng)險(xiǎn)目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)常見(jiàn)的眾籌可分為債務(wù)眾籌、實(shí)物眾籌、股權(quán)眾籌和捐贈(zèng)眾籌四種類(lèi)型，多數(shù)開(kāi)發(fā)商成立項(xiàng)目公司是為了開(kāi)發(fā)單一的房地產(chǎn)，但就項(xiàng)目公司而言，基于控制權(quán)的考慮，并沒(méi)有大規(guī)模的股權(quán)眾籌。目前，捐贈(zèng)眾籌在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上還沒(méi)有生根的土壤，因此，歸根結(jié)底，市場(chǎng)上眾多的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目主要是債務(wù)眾籌和實(shí)物眾籌。其中，債務(wù)眾籌是最常見(jiàn)、最受歡迎的一類(lèi)贊助商和眾籌平臺(tái)。事實(shí)上，它是一種投融資產(chǎn)品，房地產(chǎn)行業(yè)所謂的實(shí)物眾籌與之前的集資建房有很多相似之處。這些產(chǎn)品都是先由開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)調(diào)查，然后退出眾籌建房，再由投資者出資，然后選擇房型和份額，最后由開(kāi)發(fā)商修剪直至交付的產(chǎn)品。最近碧桂園和平安推出了一個(gè)項(xiàng)目，南京一家房地產(chǎn)公司推出了“樂(lè)居眾籌”，這是這種實(shí)物眾籌的一個(gè)典型例子，筆者認(rèn)為，這種眾籌方式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上是，房地產(chǎn)實(shí)物眾籌是一種房屋預(yù)售行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，眾籌方式是一種房屋預(yù)售行為，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。出賣(mài)人未取得《商品房預(yù)售許可證》的，與買(mǎi)受人訂立的《商品房預(yù)售合同》視為無(wú)效，但出賣(mài)人在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，視為有效，如果開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售許可證前向投資者眾籌，這種模式很可能被視為無(wú)效行為或無(wú)效合同，而開(kāi)發(fā)商也可能面臨接受行政部門(mén)處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)眾籌存在三大法律風(fēng)險(xiǎn)，從輕到重，都是民事責(zé)任，行政處罰責(zé)任與刑事責(zé)任

投資回報(bào)違約糾紛，是債務(wù)眾籌最可能出現(xiàn)的違約情形，在開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)資金短缺、追隨者投資回報(bào)未及時(shí)支付、回報(bào)未按約定支付的情況下，極有可能發(fā)生，或者對(duì)回報(bào)協(xié)議的理解不一樣

一旦出現(xiàn)這種糾紛，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)應(yīng)該處理一個(gè)案件，否則一旦處理不好，就會(huì)引起更多與投資者的糾紛，可能會(huì)導(dǎo)致另一種更嚴(yán)重的糾紛，即，合同終止糾紛

對(duì)于整個(gè)眾籌項(xiàng)目而言，合同終止（撤資）糾紛的影響是不可逆轉(zhuǎn)的。一旦追隨者對(duì)項(xiàng)目失去信心或與開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)發(fā)生不可調(diào)和的沖突，追隨者很可能會(huì)要求終止合同（追隨者參與眾籌項(xiàng)目的行為實(shí)質(zhì)上是與開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)的投資合同），返還投資資金

當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)有權(quán)根據(jù)眾籌協(xié)議反駁或請(qǐng)求法院駁回與投資者終止合同，但如果出現(xiàn)大規(guī)模集體訴訟，在當(dāng)前社會(huì)穩(wěn)定的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)將面臨更大的壓力，盡管我國(guó)目前的行政立法層面尚未涉及眾籌，開(kāi)發(fā)商或平臺(tái)在眾籌過(guò)程中違反現(xiàn)行法律法規(guī)，可能面臨行政處罰，但尚未造成嚴(yán)重后果，且觸犯刑法，存在虛假?gòu)V告的風(fēng)險(xiǎn)，非法經(jīng)營(yíng)、非法集資需要特別關(guān)注

無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商、平臺(tái)甚至投資者來(lái)說(shuō)，債務(wù)眾籌項(xiàng)目最嚴(yán)重的后果就是觸犯了刑法，相關(guān)責(zé)任人構(gòu)成犯罪，被判處刑罰，而整個(gè)項(xiàng)目被納入刑事案件，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資者可能收回投資本金，蒙受巨大損失。就目前司法實(shí)踐產(chǎn)生的案件來(lái)看，主要集中在非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪上，在目前房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是平臺(tái)都面臨銷(xiāo)售困難和資金壓力的情況下，眾籌確實(shí)是籌集資金和促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一種極好的手段。但是，由于我國(guó)目前立法框架下缺乏明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)眾籌，開(kāi)發(fā)商和平臺(tái)參與眾籌應(yīng)該更加謹(jǐn)慎，不要試圖從法律空白中牟利，而很多投資者應(yīng)該更加理性地對(duì)待日益多樣化和誘人的眾籌項(xiàng)目

如果開(kāi)發(fā)商在眾籌前向投資者取得預(yù)售許可證，這種模式很可能被視為無(wú)效行為或無(wú)效合同，而開(kāi)發(fā)商也可能面臨接受行政部門(mén)處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果您的情況比較復(fù)雜，律師協(xié)會(huì)還提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢(xún)