1、 傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式在傳統(tǒng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是自有資金+預(yù)收金+銀行信貸?？紤]到銀行預(yù)收賬款較多，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要資金來(lái)源

自1993年資本市場(chǎng)關(guān)閉房地產(chǎn)企業(yè)融資大門(mén)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外融資主要依靠銀行貸款的單一渠道。在整個(gè)行業(yè)快速發(fā)展的浪潮中，商品房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的不斷上漲使得房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的銀行貸款來(lái)支持其快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)是在銀行的支持下逐步成長(zhǎng)起來(lái)的，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，一些上市公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)與銀行的矛盾不斷暴露出來(lái)，資本市場(chǎng)融資也是一種較好的融資方式，尤其是在當(dāng)前全球流動(dòng)性過(guò)剩、證券市場(chǎng)繁榮的形勢(shì)下。通過(guò)私募，可以向股東注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)配售配股在資本市場(chǎng)募集資金，迅速擴(kuò)大公司規(guī)模。如**開(kāi)發(fā)、**股份、**建設(shè)、**寶業(yè)、**地產(chǎn)、**環(huán)球、**地產(chǎn)、**大同、**先鋒、**地產(chǎn)、**中寶、中鐵二局、**地產(chǎn)、**股份等，通過(guò)向大股東注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，公司業(yè)績(jī)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。此外，萬(wàn)科、金*街、**集團(tuán)和**地產(chǎn)已完成私募。私募之后，萬(wàn)科和**地產(chǎn)也實(shí)施了公募，金*街、**集團(tuán)、**股份等公司也提出了公募方案，通過(guò)股權(quán)融資來(lái)達(dá)到比傳統(tǒng)融資方式擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的目的，我們發(fā)現(xiàn)，雖然銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，但部分地區(qū)的房地產(chǎn)信貸速度過(guò)快，存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。為防止房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展大起大落，維護(hù)金融穩(wěn)定，政府有關(guān)情報(bào)部門(mén)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，加大了房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行信貸籌集資金的難度；另一方面，雖然股票融資有其優(yōu)勢(shì)，但在目前股價(jià)居高不下的情況下，我們不能忽視的一個(gè)事實(shí)是，我國(guó)上萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有100家左右上市。同時(shí)，我們也要注意到，任何一個(gè)國(guó)家的股市都不可能永遠(yuǎn)處于繁榮狀態(tài)。當(dāng)股票市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)上市公司的直接融資必然受到影響

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的其他融資方式p>

考慮到傳統(tǒng)融資方式單一，受?chē)?guó)家宏觀政策和資本市場(chǎng)影響較大的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)拓思路，積極采取多種融資方式。產(chǎn)業(yè)投資基金是指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，提供利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的管理服務(wù)的集合投資體系。房地產(chǎn)投資基金最敏感的問(wèn)題無(wú)疑是法律監(jiān)管。獲得更高的收益無(wú)疑是基金的核心問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)資金成本的能力與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段密切相關(guān)。在銷(xiāo)售收入和項(xiàng)目貸款未落實(shí)的情況下，開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)較高的融資成本。這種融資方式以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)在美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家得到了廣泛的應(yīng)用。首先，信托產(chǎn)品的靈活設(shè)計(jì)可以滿(mǎn)足不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求，很多房地產(chǎn)投資信托都頗具創(chuàng)新性。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的高收益、短投資周期符合信托的要求；二是可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，期限彈性大，有利于房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展，在不增加公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)；三是資本利率可以靈活調(diào)整。隨著金融市場(chǎng)的不斷開(kāi)放，資本利率的波動(dòng)將加大。當(dāng)國(guó)家利率發(fā)生變化時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目方的財(cái)務(wù)成本增加。發(fā)行集合信托可以根據(jù)一定階段市場(chǎng)資金利率的平均水平來(lái)設(shè)定利率，更加靈活；四是鼓勵(lì)多渠道籌資。通過(guò)發(fā)行集合信托，可以拓寬投資渠道，改善融資環(huán)境，促進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。毫無(wú)疑問(wèn)，在目前的市場(chǎng)條件下，無(wú)論是借殼上市還是直接上市，企業(yè)都能獲得較好的融資效果。但考慮到上市時(shí)間長(zhǎng)、審批繁瑣，企業(yè)海外融資往往能取得令人滿(mǎn)意的效果。然而，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻效仿“房企”模式，以土地為原料建房，賣(mài)給業(yè)主實(shí)現(xiàn)增值，并迅速提取資金。這種方式導(dǎo)致公司現(xiàn)金流不穩(wěn)定且難以預(yù)測(cè)，因此公司股價(jià)不高

4.對(duì)外直接融資。在當(dāng)前銀行“銀根緊縮”的情況下，直接利用外資融資是較好的方式。雖然外資貸款占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資本金的比例不到5%，但隨著全球化進(jìn)程和人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，我們預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的外資進(jìn)入我國(guó)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一件好事，房地產(chǎn)企業(yè)利用外資比重繼續(xù)提高5.階段性債務(wù)融資。階段性債務(wù)投資，即階段性資本借貸，是在項(xiàng)目確定后、進(jìn)入成熟期前，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金支持的一種方式。階段性債務(wù)融資的優(yōu)勢(shì)在于不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期很難獲得貸款。這種方式一般是最昂貴的融資方式，隨著股東的增多，項(xiàng)目運(yùn)作的難度加大，經(jīng)營(yíng)權(quán)成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。如果沒(méi)有具有管理權(quán)的權(quán)威投資者，則需要由第三方專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，成本略高。當(dāng)然，主要問(wèn)題是房地產(chǎn)公司的接受度。不同的房地產(chǎn)公司對(duì)這種方式的敏感性不同，這主要是由房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人經(jīng)歷決定的。作為金融創(chuàng)新的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)證券化對(duì)公眾參與房地產(chǎn)、積累社會(huì)閑置資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道具有深遠(yuǎn)影響。實(shí)施房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資，融資規(guī)模不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的限制，有利于快速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制，私募股權(quán)融資和賣(mài)方信用被廣泛應(yīng)用?？紤]到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷改善、人民幣的不斷升值和房?jī)r(jià)的不斷上漲，許多專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)私募基金紛紛活躍在中國(guó)內(nèi)地，試圖尋找更賺錢(qián)的項(xiàng)目?？紤]到私募基金的主要目的是盈利，對(duì)企業(yè)的干預(yù)較少，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)配合，減少資金短缺。賣(mài)方信用在北京等地已初步實(shí)施。這樣，風(fēng)險(xiǎn)就從銀行轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商身上，這是金融投資多元化的一種嘗試。但這種融資方式的前提是開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力，即以一定的定投資金作為委托貸款，這樣就可以獲得幾乎無(wú)成本的客觀銷(xiāo)售融資

以上所列的一些融資方式已經(jīng)在目前的房地產(chǎn)融資實(shí)踐中得到初步運(yùn)用，并取得了良好的效果，但每一種融資方式都是一把“雙刃劍”。當(dāng)我們看到這些新的融資方式的優(yōu)點(diǎn)時(shí)，我們也應(yīng)該看到這些融資方式背后的問(wèn)題