五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、，房地產(chǎn)預(yù)售許可證和兩本書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》經(jīng)常可以從售樓部聽到，五證在某個(gè)時(shí)間會(huì)一起下來，但實(shí)際上，五證并不相同，但需要一系列復(fù)雜的手續(xù)，一個(gè)接一個(gè)的審批。首先，我們來分析一下這五張房產(chǎn)證?！薄督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》——這是五個(gè)許可證中的“第一個(gè)許可證”。沒有這個(gè)許可證，就不能申請《國有土地使用權(quán)證》。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)用地規(guī)劃許可證等手續(xù)報(bào)國土資源部批準(zhǔn)。國土資源部審核通過后，開發(fā)商與國土資源局簽訂《國有土地出讓合同》——這一點(diǎn)非常重要。如果開發(fā)商不全額付款，國土資源部將不予批準(zhǔn)。國有土地出讓合同簽訂后，開發(fā)公司開始辦理“五證”中的“二證”。給你，你明白嗎？在這里，前兩個(gè)證書已經(jīng)完成，開發(fā)商將把設(shè)計(jì)方案提交規(guī)劃委員會(huì)討論批準(zhǔn)。

之后，開發(fā)商申請“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，這是五個(gè)許可證中的“第三個(gè)許可證”。在這期間，開發(fā)商不得不進(jìn)行一系列繁瑣細(xì)致的工作。然后是開發(fā)商競價(jià)。第三張證照辦妥后，憑圖紙審查報(bào)告、人防審批手續(xù)、城市配套設(shè)施費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金、文明施工費(fèi)，即可取得五張證照中的“第四張證照”，即《建筑工程施工許可證》。嚴(yán)格說來，只有辦了證才能開工。在施工過程中，質(zhì)監(jiān)站全程跟蹤質(zhì)量檢查驗(yàn)收。現(xiàn)在這五個(gè)許可證已經(jīng)結(jié)束了，讓我們來看看“第五個(gè)許可證”。四證齊全，項(xiàng)目投資達(dá)到總投資的30%后，開發(fā)商可以向建設(shè)局申請《房屋預(yù)售許可證》，申請預(yù)售許可證后再進(jìn)行預(yù)售。

我們還需要了解，這五份證書的副本只能作為參考。尤其是“國有土地使用證”和“房屋預(yù)售許可證”最為重要，這兩項(xiàng)都表明所購房屋屬于合法交易范圍，購房者必須看所購樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)?，F(xiàn)在怎么辦五證，大家都看透了。

完成五個(gè)證書后，讓我們看看這兩本書。相信有相當(dāng)一部分人不知道或不懂這兩本書。這兩本書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)為承擔(dān)商品房質(zhì)量責(zé)任而提供的法律文件和保護(hù)性文件?！薄蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列明經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核定的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位。

開發(fā)商應(yīng)遵守住宅質(zhì)量保證協(xié)議。負(fù)責(zé)保修。商品房保修期自開發(fā)商交付竣工驗(yàn)收合格的房屋使用之日起計(jì)算。工程質(zhì)量保證的具體保證期和范圍為：基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)；屋面防水3年；墻體、廚衛(wèi)地板1年；住宅質(zhì)量保證一般規(guī)定地下室和管道滲漏1年；抹灰；墻面、吊頂層脫落1年；地板空鼓開裂、大面積撒砂1年；工程質(zhì)量保證書一般規(guī)定維修周期和范圍為1年；門窗、五金、衛(wèi)生潔具損壞周期為1年；燈具、電器損壞周期為1年開關(guān)為6個(gè)月；堵管期為2個(gè)月；冷暖系統(tǒng)設(shè)備為一個(gè)采暖期或一個(gè)制冷期；其他零部件的保修期由雙方約定并寫入工程質(zhì)量保證書。

在保修期內(nèi)發(fā)生房屋質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后影響房屋使用功能，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給買受人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)工程質(zhì)量保證書承擔(dān)賠償責(zé)任。買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的工程質(zhì)量監(jiān)理單位申請復(fù)檢。檢驗(yàn)不合格的，買受人有權(quán)退房。

“住宅用戶手冊”是指住宅單位在交付使用時(shí)向用戶提供的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文字。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明住宅的布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、構(gòu)造詳圖（標(biāo)明承重結(jié)構(gòu)的位置）、不能占用、不能損壞、不能移動(dòng)的共用部位和共用設(shè)備，以及住宅使用的規(guī)定和禁令。根據(jù)規(guī)定，《住宅使用說明書》應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。如果房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成為解決開發(fā)商與業(yè)主糾紛的重要依據(jù)。五張證書和兩本書已經(jīng)完成了。你必須對購房保障有一定的了解。購房要謹(jǐn)慎，五證要齊全，兩本書是保證，一起建個(gè)好家。