2013年9月18日，原告北京某化工廠（以下簡稱原告）和被告王某（被告王某為個體工商戶，系北京市通州區(qū)退伍軍人汽車電器維修部業(yè)主），（以下簡稱退伍軍人汽車修理部）簽訂了《租賃協(xié)議》，約定原告將位于北京某化工廠的8間前室出租給被告，租賃期限為2013年9月1日至2018年8月31日，年租金18000元，每半年支付一次租金，每筆付款提前15天支付；水電費(fèi)由被告自行支付；被告改造、建造房屋，必須經(jīng)原告同意；被告逾期不支付租金的，原告有權(quán)單方解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任收回房屋，并按時清償，但原告不得無故收回房屋。協(xié)議簽訂后，原告按約定將房屋交付被告使用。被告人出租房屋后，大門東側(cè)4間房用于經(jīng)營退伍軍人汽車維修，大門西側(cè)4間房用于經(jīng)營北京麗園星海小吃店（以下簡稱小吃店）。小吃店是個體工商戶，店主是被告人的妻子（劉某）。原告沒有提出異議。

被告出租房屋后，經(jīng)原告同意，在東四門房南側(cè)的大棚內(nèi)修建了3個修繕工棚和簡易房，東四門房東一門房北側(cè)修建了1個簡易房，西一門房東墻上修建了1個簡易房房東；2005年7月，被告打開了西四棟東立面房屋中第一棟西墻上的門。2004年5月，原告與被告口頭約定，將被告租給被告的西側(cè)房南側(cè)的兩個房間出租，月租100元。出租屋的實(shí)際供電方是北京上營農(nóng)場。2005年4月5日，被告終于向原告支付了上述10套房屋2005年3月1日至2005年8月31日的租金9600元。2005年9月1日后，被告未向原告支付房屋租金。因此，原告告知法院，終止原、被告簽訂的《租賃協(xié)議》；要求被告將原告房屋東墻恢復(fù)原狀；要求被告向原告支付所欠電費(fèi)3107.25元、水費(fèi)300元；要求被告賠償自2005年9月1日起至房屋實(shí)際騰退之日，承擔(dān)入住費(fèi)53元/天；要求被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。庭審中，被告稱原告的房屋建在北京上營農(nóng)場的兩畝半耕地上，原告至今沒有合法的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋違章建造，租賃合同無效。通州區(qū)人民法院認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件滿足時，有權(quán)解除合同的一方可以解除合同。根據(jù)查明的事實(shí)，原、被告在合同中明確約定，合同期滿被告不支付租金的，原告有權(quán)解除合同，收回房屋。現(xiàn)被告于2005年9月1日后未按期支付房屋租金，原告享有解除合同的權(quán)利。因此，原告要求終止與被告簽訂的《租賃協(xié)議》，并要求被告騰出房屋承擔(dān)租金責(zé)任，法院支持自9月1日起按租金標(biāo)準(zhǔn)計算入住費(fèi)的主張，2005年至房屋實(shí)際騰空之日；原、被告在合同中沒有明確約定原告有義務(wù)為被告供電、供水，只是約定水電費(fèi)由被告自己支付。事實(shí)上，被告出租房屋的實(shí)際供電方是本案外地人北京上營農(nóng)場。因此，原告要求被告補(bǔ)繳水電費(fèi)的主張，因依據(jù)不足，本院不予支持；被告稱原告自2005年1月起停止供電，因停電、供水導(dǎo)致租賃房屋無法正常運(yùn)行。因此，經(jīng)原告同意，法院拒絕接受原告提出的2005年9月以后因依據(jù)不足不再繼續(xù)支付租金的抗辯；在訴訟期間，原告主動放棄要求被告恢復(fù)東側(cè)4棟房屋西墻的主張恢復(fù)原狀，本院無異議；原、被告簽訂《租賃協(xié)議書》時，對租賃物的加租未達(dá)成一致，事后雙方未達(dá)成協(xié)議。因此，被告人出租房屋后，宜自行拆除已建房屋。因此，判決如下：1。撤銷原告北京某化工廠與被告王某簽訂的《租賃協(xié)議》；2、 被告王某將原告北京化工廠大門東西兩側(cè)的8間門面房和西側(cè)4間門面房南側(cè)的2間房屋（以上共10間房屋）騰空給原告北京化工廠，自本判決生效之日起30日內(nèi)執(zhí)行；3、被告王某向原告支付了2005年9月1日至房屋實(shí)際騰空之日止的北京某化工廠租金。租金按年租金1.9萬元計算，自本判決生效之日起15日內(nèi)執(zhí)行；4、被告人王某自行拆除了北京某化工廠東側(cè)4棟門面房南側(cè)的修繕棚和3棟簡易房，東四門面房東一戶北建簡易房1棟，西四門面房西一戶東墻外建簡易房1棟，自本判決生效之日起30日內(nèi)執(zhí)行。駁回北京一家化工廠的其他索賠。

點(diǎn)評與分析：

本案爭議的主要焦點(diǎn)是租賃物是否為建在耕地上的違法建筑，是否影響租賃合同的效力？在審理過程中，有兩種不同的意見：一是違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，我國法律禁止違法占用耕地建房，故在耕地上修建的建筑物為違法建筑違法建設(shè)而出租違法建設(shè)是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分違法建設(shè)和出租，違法建設(shè)屬于行政法的范圍，應(yīng)當(dāng)受到行政法的處罰；出租行為是一種不同于建筑行為的獨(dú)立民事行為，其效力不受建筑行為的影響。因此，租賃合同的效力不受租賃物違法建設(shè)的影響。在這種情況下，不存在其他影響合同效力的因素，因此租賃合同應(yīng)當(dāng)有效。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：（1）占用耕地建房行為和出租房屋行為是兩種獨(dú)立的、不同的行為。法律效力的發(fā)生是法律規(guī)范對法律事實(shí)適用的結(jié)果。能夠引起某種法律關(guān)系產(chǎn)生、變化和消滅的事實(shí)稱為法律事實(shí)，法律事實(shí)分為行為、事件和狀態(tài)。根據(jù)是否以當(dāng)事人意思表示為要件，行為可以分為事實(shí)行為和法律行為。所謂事實(shí)行為，是指法律效力不取決于當(dāng)事人意思表示的行為。法律行為是指以意思表示為要件，根據(jù)意思表示的內(nèi)容產(chǎn)生法律效力的行為。二者的區(qū)別在于，事實(shí)行為的法律效力是法律強(qiáng)制的，不是當(dāng)事人意志轉(zhuǎn)移的；而法律行為則體現(xiàn)了法律對當(dāng)事人意思自治的尊重，是法律想要追求的法律效力的確認(rèn)。占用耕地建房的行為是事實(shí)行為，不包括當(dāng)事人的意思表示。其法律效力是由法律賦予的，而不是由當(dāng)事人的意思表示決定的；出租房屋的行為是一種法律行為，意思是當(dāng)事人明確了自己想要的法律效力