[案例]長春一位購房者問我，他買的商品房面積是145平方米。他準備交房時，開發(fā)商告訴他，由于分攤面積統(tǒng)計有誤，現(xiàn)在他買的房子是160多平方米，并要求他交4萬多元，否則他不會交鑰匙，也不會幫忙辦理房屋所有權(quán)證。購房者堅決不同意交房，開發(fā)商確實不給他鑰匙，也不幫他辦理房屋所有權(quán)證。首先，面積誤差是多少？我們通常把面積誤差稱為“房屋收縮”。其實，有不同的表現(xiàn)形式。住房面積不僅在“縮水”，而且在“上升”。有的是交房時房屋建筑面積與商品房預售合同約定的建筑面積不一致，如前文提到的購房人的經(jīng)歷；有的是套型使用面積與約定不一致，這就是我們所說的調(diào)用利用率問題。在房屋預售活動中，開發(fā)商聲稱自己的房屋利用率為75%，最終只有70%，這就導致了買賣雙方的失誤和糾紛。有的是因為分攤面積的問題，可能是購房者獲得的最終建筑面積與預售合同約定的面積一致。但是，由于共享面積的增加，相應的建筑面積也隨之增加，必然會減少。另一種可能是，共享面積的絕對數(shù)不變，但一些不該共享的建筑也會作為共享面積共享，消費者也會受到傷害。事實上，建設部《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分配規(guī)劃（試行）》中明確規(guī)定，商品房按“套”或“單位”銷售的，銷售面積為買受人購買的該套或單位建筑面積與共有建筑面積之和待分配區(qū)域。建筑面積為使用面積、墻面面積和陽臺面積之和。而任何面積分量誤差都稱為面積誤差，它會給買方帶來損失。如果我們在購買過程中估計出這些問題出現(xiàn)的可能性，就可以找到避免面積誤差造成損失的方法。二是分攤面積如何確定，無論以何種形式購買房地產(chǎn)，分攤面積的價格都會計入房價。也就是說，共享建設必須包含在成本和價格中。事實上，大部分面積誤差糾紛往往都是由分攤面積的計算引起的。

（1）共享建筑面積究竟包括哪些內(nèi)容？根據(jù)《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第八條、第九條的規(guī)定，公共建筑面積由以下兩部分組成：（一）電梯井、樓梯間、垃圾通道、變電所、設備用房、公共大廳及走道、地下室，值班門衛(wèi)室和服務于整個建筑區(qū)域的其他公共和管理建筑。（2） 單元與公共建筑空間之間隔墻及外墻（含山墻）水平投影面積的一半。

（2）公共建筑面積的計算原則：共享建筑面積包括上述內(nèi)容，但并非上述所有內(nèi)容都可以作為共享建筑面積。已作為獨立使用空間出售或出租的地下室、車棚，不計入公共建筑面積。地下室作為人防工程，不屬于公共建筑面積。公共建筑面積的計算方法最終需要分攤的公共建筑面積是指整棟建筑的建筑面積減去整棟建筑每套（單元）的建筑面積之和，再減去地下室、車棚、人防等建筑面積后的剩余面積已作為獨立使用空間出售或出租的工程等，可分攤到購房價格中。另外，其他公共建筑的面積不計入分攤面積，其成本不計入購置價。消費者在買房時，可以看看合同所附的分攤規(guī)則。如果有零件不應包括在該區(qū)域內(nèi)，則可以要求消除。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第十條、第十一條的規(guī)定，公共建筑面積分配系數(shù)按以下方法計算：將整棟建筑的公共建筑面積除以整棟建筑的建筑面積之和，得到該建筑的公共建筑面積分配系數(shù)。分攤系數(shù)為：公共建筑面積分攤系數(shù)=公共建筑面積/內(nèi)建建筑面積之和。公共建筑面積分攤計算如下：將每套（單元）的內(nèi)建建筑面積乘以公共建筑面積分攤系數(shù)，得到買方應合理分攤的公共建筑面積，即：分攤公共建筑面積=公共建筑面積分攤系數(shù)建筑面積×內(nèi)建建筑面積另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售其房屋時，政府有關部門會通過一定的審批和監(jiān)管程序，核定公共建筑面積分配系數(shù)。每個購房者購買的套內(nèi)建筑面積數(shù)乘以公共建筑面積分攤系數(shù)，也可以得到購房者應合理分攤的公共建筑面積。第三，當購房者和開發(fā)商就房屋面積大小發(fā)生糾紛時，誰來測量面積誤差？一些消費者認為他們買了更少或更多的房子面積，而其他人衡量它自己。由于房屋面積的測量更為專業(yè)和復雜，普通購房者很難將自己的測量結(jié)果作為法律證據(jù)。那么，是什么樣的組織使測量結(jié)論具有權(quán)威性呢？不久前，建設部、國家測繪局頒布了《房地產(chǎn)測繪管理辦法》，規(guī)定從2003年5月1日起，凡具有相關測繪資質(zhì)的單位，均可從事測繪業(yè)務。購房人認為所購房屋面積不合理的，可以委托國家認可的房地產(chǎn)測繪成果鑒定機構(gòu)進行面積測算，作為與開發(fā)商協(xié)商的法律依據(jù)。如何處理相關部門確認的面積誤差？在房屋銷售過程中，有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變房屋面積的事實進行了測算和確認。房屋面積有錯誤的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定處理：“按照建筑面積或者建筑面積計算價格的，當事人應當在合同中明確約定的面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積合同如何處理錯誤。合同未約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差率絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實際情況結(jié)算房價。（2） 面積誤差率絕對值超過3%時，買方有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價退還買受人，并支付已付房價利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積低于合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將面積誤差比絕對值3%（含3%）以內(nèi)的房價返還給買受人；超過3%的房價應當雙倍返還給買受人。

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成的面積差異，當事人不解除合同的，應當簽訂補充協(xié)議。實踐中，法院審理此類案件時：一是合同中約定面積誤差時，無論面積誤差在3%以內(nèi)還是3%以上，均應按合同約定的面積誤差處理方法處理。二是對合同中面積錯誤沒有約定的，應當按照《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定處理，既能達到維護合同效力的目的，同時也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最大限度地實現(xiàn)當事人之間的公平，平等保護雙方的合法權(quán)益。但是，如果預購人