2月21日，中央下發(fā)了一個(gè)沉甸甸的文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》?！兑庖?jiàn)》提出，要加強(qiáng)街區(qū)規(guī)劃建設(shè)。原則上，不得再建設(shè)封閉式居住區(qū)。逐步開(kāi)放已建成的住宅小區(qū)和單位大院，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路的公示，解決交通網(wǎng)絡(luò)布局問(wèn)題，促進(jìn)城市的發(fā)展，節(jié)約用地。住宅小區(qū)圍墻拆除涉及哪些法律問(wèn)題“原則上不再建設(shè)封閉式住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單元大院應(yīng)逐步開(kāi)放”引起熱議。誰(shuí)有權(quán)決定開(kāi)放已建成的社區(qū)？這是否意味著如果將來(lái)沒(méi)有封閉的社區(qū)，社區(qū)里就沒(méi)有物業(yè)了？開(kāi)業(yè)后如何保障小區(qū)安全？社區(qū)開(kāi)放后，有沒(méi)有保障每個(gè)人權(quán)利的配套措施？對(duì)于這一系列問(wèn)題，讓我們看看專家怎么說(shuō)。至于拆除圍墻是否違反《物權(quán)法》，最高人民法院今天上午也作出回應(yīng)。

1。開(kāi)放社區(qū)是一種輕率的舉動(dòng)嗎？

對(duì)于中央的這一意見(jiàn)，有些懷疑者認(rèn)為在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)有很大的阻力。這是一記耳光嗎？為什么要在這個(gè)時(shí)候拆除社區(qū)的圍墻？其實(shí)，這個(gè)文件的背景是，經(jīng)過(guò)37年的發(fā)展，中國(guó)城市日新月異，但也存在很多問(wèn)題，尤其是各種“城市病”必須刻不容緩地治療。以北京為例，交通堵塞已經(jīng)成為一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。城市規(guī)劃專家表示，實(shí)際上，北京的道路寬度并不比世界上其他大城市窄甚至寬，但造成擁堵的一個(gè)主要原因是城市支路等毛細(xì)血管堵塞，道路微循環(huán)不好。

之前網(wǎng)上流傳的一張圖片也顯示，從地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓和東京，可以看到主干道和支路的蜘蛛網(wǎng)，而在北京，只能看到很多庭院、社區(qū)和稀疏的城市道路。

國(guó)家發(fā)改委綜合交通研究院宏觀城市交通辦公室主任程世東表示，西方國(guó)家的城市發(fā)展一直是一個(gè)小街區(qū)，路網(wǎng)密集，不會(huì)像某些國(guó)家那樣導(dǎo)致交通毛細(xì)血管堵塞我們大多數(shù)城市都有。

封閉的大院或小區(qū)不僅分割了路網(wǎng)交通，而且從多方面影響城市生活。專家表示，大部分生活在街頭，應(yīng)該有更好的關(guān)系。人們走在街上，有一些小店，有宜人的環(huán)境，步行空間、綠化帶、休息場(chǎng)所等，都會(huì)讓人很舒服。如果你走在街上，靠著墻，你會(huì)覺(jué)得路很長(zhǎng)。

從這個(gè)角度看，社區(qū)開(kāi)放的決定是恰逢其時(shí)，而不是一記耳光，因?yàn)樵谥醒肟磥?lái)，關(guān)閉社區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大原因。

2。開(kāi)小區(qū)違反物權(quán)法？既然開(kāi)放居住區(qū)的目的是為了解決城市疾病，讓城市更宜居，那么問(wèn)題就來(lái)了。誰(shuí)有權(quán)開(kāi)住宅區(qū)？畢竟，住宅小區(qū)是否開(kāi)放，涉及到業(yè)主的利益。在物權(quán)法的背景下，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于社區(qū)是否公開(kāi)存在的問(wèn)題，要充分尊重土地所有人的權(quán)利。

陳志說(shuō)，住宅區(qū)用地，無(wú)論是道路、綠地還是住宅建設(shè)用地，首先由開(kāi)發(fā)商從政府取得，建設(shè)完成后再賣給業(yè)主，而住宅區(qū)用地也被劃分為每個(gè)房主的“頭”。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定，居住道路不明確屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對(duì)于現(xiàn)有的小區(qū)，應(yīng)該由業(yè)主來(lái)決定。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法律研究中心主任樓建波表示，《意見(jiàn)》中提到的已竣工住宅小區(qū)和單位大院，要逐步開(kāi)放，用“逐步”這個(gè)詞。他認(rèn)為，我們可以選擇在住宅區(qū)土地使用權(quán)使用年限達(dá)到70年后，或者住宅區(qū)內(nèi)的住宅樓不再適合居住，需要重建時(shí)，對(duì)其進(jìn)行變更。

中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但在實(shí)施時(shí)要尊重每個(gè)人的意愿和需要。王衛(wèi)國(guó)說(shuō)，如果居民路沒(méi)有明確界定為市政道路，就屬于業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，居住區(qū)的土地使用權(quán)屬于居住區(qū)的業(yè)主。這些道路不僅具有交通功能，還具有停車等許多其他功能。此外，全面開(kāi)放還涉及安全和人民觀念等問(wèn)題。政府不應(yīng)該強(qiáng)制執(zhí)行，而應(yīng)該尊重物權(quán)法。

從專家的角度來(lái)看，在法治的大背景下，開(kāi)放竣工社區(qū)，需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利，在充分協(xié)商的大背景下，可以逐步開(kāi)放，這應(yīng)該是大概率事件。最高人民法院第一人民法院院長(zhǎng)程新文23日上午在回答“拆除居民區(qū)圍墻是否違反物權(quán)法”的問(wèn)題時(shí)說(shuō)，目前，黨中央、國(guó)務(wù)院提出的“意見(jiàn)”屬于黨和國(guó)家的政策層面，涉及到對(duì)包括業(yè)主在內(nèi)的相關(guān)主體權(quán)益的保護(hù)，是一個(gè)通過(guò)立法合法化的過(guò)程。也就是說(shuō)，如何實(shí)施它需要立法。

3。社區(qū)道路開(kāi)放使用如何補(bǔ)償？

如果業(yè)主同意開(kāi)放社區(qū)，將社區(qū)道路改為公共道路，會(huì)有補(bǔ)償嗎？中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，從法律上講，政府應(yīng)該協(xié)商推動(dòng)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要的協(xié)商，并給予補(bǔ)償。同時(shí)，我們應(yīng)該區(qū)別對(duì)待他們，而不是一刀切。”在一些道路十分緊缺的地方，要與社區(qū)業(yè)主等多方協(xié)調(diào)；對(duì)于一些居住區(qū)，根本沒(méi)有這樣的需求，開(kāi)放圍擋對(duì)緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，反而增加了安全隱患。因此，既要保證居住區(qū)道路的居住功能，又要保證業(yè)主對(duì)安寧和安全的要求。

另外，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國(guó)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題比住宅區(qū)簡(jiǎn)單，住宅區(qū)很多是國(guó)有單位，但也有一些企業(yè)單位，所以不能一概而論。

關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán)，包括劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)兩大類。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥的土地使用權(quán)，企業(yè)單位還要看是劃撥的土地使用權(quán)還是出讓的土地使用權(quán)。

王衛(wèi)國(guó)說(shuō)，劃撥的土地使用權(quán)是無(wú)償取得的，政府可以隨時(shí)收回，只要適當(dāng)補(bǔ)償就夠了；對(duì)于土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，政府強(qiáng)制收回必須是出于公共利益的需要，復(fù)蘇也需要得到證明和補(bǔ)償。補(bǔ)償內(nèi)容包括土地使用權(quán)剩余年限土地出讓金返還、給社區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償、道路建設(shè)費(fèi)用、給居民帶來(lái)不便的補(bǔ)救措施，包括噪聲、污染等一系列問(wèn)題4小區(qū)物業(yè)建成后會(huì)取消嗎？

如果沒(méi)有住宅區(qū)，住宅區(qū)沒(méi)有道路和綠地，是否還需要物業(yè)？還需要交物業(yè)費(fèi)嗎？

對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，所謂物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施和公共部分的維護(hù)。樓道、電梯和二次供水是公共部分和公共設(shè)施，也需要維護(hù)。因此，今后也會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，劃定公共區(qū)域和公共設(shè)施。物業(yè)的性質(zhì)不會(huì)改變，但管理服務(wù)的方式會(huì)改變