案例：

2007年，江西**市**房地產(chǎn)有限公司將自己的中都濠江濠園商品房出售給購(gòu)房者，地下室車位出售給部分購(gòu)房者。中都濠江公園地下室面積20478.85平方米，其中人防工程13733平方米，土建工程6745.85平方米。地下室不包括在分配和銷售的公共區(qū)域內(nèi)。**公司與業(yè)主簽訂的贛州市商品房銷售合同規(guī)定：“小區(qū)地下車位及所有權(quán)歸出賣人所有。”**公司在下車位（屬于人防工程）通道內(nèi)另預(yù)留25個(gè)車位，以6萬(wàn)元不等的價(jià)格銷售元。中都張江花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）認(rèn)為，**房地產(chǎn)有限公司的行為不僅侵犯了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，而且嚴(yán)重影響了業(yè)主的通行，已經(jīng)侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。因此，業(yè)委會(huì)提起訴訟，責(zé)令被告停止侵權(quán)行為，將地下車位恢復(fù)原狀。判決：贛州市章貢區(qū)人民法院駁回原告業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求，原告不服一審判決提起上訴。贛州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雖然人民防空工程投資已計(jì)入開發(fā)成本，但根據(jù)房屋面積調(diào)查報(bào)告，人民防空工程面積并未作為公共面積由全體業(yè)主分?jǐn)偂?*在《商品房買賣合同》第十七條第五項(xiàng)中，公司與全體業(yè)主以格式條款的形式與全體業(yè)主約定“地下車位及住宅小區(qū)所有權(quán)歸出賣人所有”。協(xié)議是當(dāng)事人意思表示的真實(shí)，是合法有效的協(xié)議。人民防空工程地下車庫(kù)屬于本條“居住區(qū)地下停車位”的范疇。因此，業(yè)委會(huì)提出代所有業(yè)主出租地下車庫(kù)25個(gè)車位，收取租金以彌補(bǔ)失業(yè)人員維修基金的想法，是沒(méi)有法律依據(jù)的。原判決事實(shí)基本清楚，結(jié)果正確，應(yīng)予維持。

分析：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是人民防空工程的所有權(quán)和使用權(quán)以及用益物權(quán)的歸屬。人民防空設(shè)施建設(shè)是指對(duì)城市生命財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。包括為戰(zhàn)時(shí)人員和物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑物，以及與地面建筑物結(jié)合修建的平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)使用的防空地下室。

由于人民防空工程建設(shè)投資者的多樣性，人民防空工程的所有權(quán)是復(fù)雜的?！薄捌綉?zhàn)結(jié)合”是戰(zhàn)時(shí)為人員、物資、車輛提供庇護(hù)所，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全的重要場(chǎng)所。此外，平時(shí)作為商場(chǎng)、停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室使用的政策導(dǎo)致了人防工程所有權(quán)和使用權(quán)的差異。對(duì)于人民防空工程的歸屬問(wèn)題，有以下幾種看法。1國(guó)家所有權(quán)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，人民防空工程屬于國(guó)家所有，因?yàn)槿嗣穹揽展こ探ㄔO(shè)免收土地出讓金和大部分相關(guān)稅費(fèi)。1985年，財(cái)政部、國(guó)家人民防空委員會(huì)頒布了《人民防空工程平時(shí)使用收費(fèi)暫行規(guī)定》，指出人民防空工程及其設(shè)備設(shè)施屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，《人民防空法》第二條規(guī)定“人民防空是國(guó)防的組成部分”，可見人民防空具有國(guó)防屬性，是國(guó)防戰(zhàn)略的重要組成部分。《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。建設(shè)項(xiàng)目是人民防空和國(guó)防的組成部分，進(jìn)一步明確了人民防空建設(shè)項(xiàng)目的國(guó)有屬性。

2。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋買賣合同中，人防工程建設(shè)屬于“配套公共設(shè)施”，不存在公共面積分配。建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)則》第九條明確規(guī)定“地下室作為人防工程不計(jì)入公共建筑面積”，因此，項(xiàng)目建設(shè)單位的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有所有權(quán)。在實(shí)踐中，也有不少住宅開發(fā)商將人防工程建設(shè)出租。三。業(yè)主共有理論。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)地下人防工程由全體業(yè)主投資建設(shè)，應(yīng)當(dāng)由住宅小區(qū)業(yè)主共同承擔(dān)。國(guó)家沒(méi)有投入任何資金，沒(méi)有辦理國(guó)有化的征收、征用手續(xù)，也沒(méi)有給予補(bǔ)償，因此不能歸國(guó)家所有。將人民防空工程作為車庫(kù)使用的，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)人民防空工程屬于全體業(yè)主。人民防空工程雖然暫時(shí)作為車庫(kù)使用，但仍然是人民防空工程，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為車庫(kù)，不應(yīng)當(dāng)適用法律關(guān)于車庫(kù)權(quán)屬的規(guī)定。筆者認(rèn)為，人民防空工程的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家，但人民防空工程的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)視情況而定，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則進(jìn)行綜合認(rèn)定。在這種情況下，小區(qū)地下人防工程由全體業(yè)主投資建設(shè)，因此使用權(quán)和收益應(yīng)由業(yè)主共享。在本案中，雙方只約定車庫(kù)歸開發(fā)商所有，而對(duì)人防工程的所有權(quán)沒(méi)有約定。因此，我認(rèn)為在這種情況下，還是應(yīng)該承認(rèn)人民防空工程的使用權(quán)和用益權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主。你知道嗎