論建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)一、專有權(quán)的性質(zhì)1。建筑物區(qū)分所有權(quán)人專有權(quán)的概念有兩種理論：空間理論和非空間理論。多數(shù)學(xué)者認為，專有權(quán)是指由建筑材料構(gòu)成的、結(jié)構(gòu)和使用上相互獨立的封閉建筑空間的所有權(quán)。

2。建筑物專有權(quán)客體是指建筑物專有權(quán)人的專有權(quán)利和義務(wù)的客體，即區(qū)分所有建筑物的專有部分。如何劃分專有部分、專有部分與公共部分、專有部分與建筑外部的界限。第二，共有權(quán)的性質(zhì)（一）共有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的概念共有權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或者管理法規(guī)對建筑物的共有部分享有占有、使用和受益的權(quán)利。根據(jù)區(qū)分所有建筑物的目的，公共部分是不可分割的。否則，它將不會被共享。因此，大多數(shù)國家的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》都明確規(guī)定，除已完成區(qū)分所有權(quán)人使用目的的建筑物外，不得分割建筑物的共有部分。鑒于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分與共有部分之間的物理關(guān)系，建筑物區(qū)分所有權(quán)人必須取得共有部分的所有權(quán)，才能獲得使用的便利。因此，大多數(shù)國家的建筑物區(qū)分所有權(quán)法都規(guī)定共有部分是從屬的，任何轉(zhuǎn)讓建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的行為都推定為轉(zhuǎn)讓整個建筑物區(qū)分所有權(quán)。（3） 范圍和共有部分是建筑物所有權(quán)的核心和重要問題。根據(jù)各國建筑物區(qū)分所有權(quán)法，共有部分的范圍包括：（1）除專有部分以外的其他部分，如大堂、電梯、走廊、屋頂、地下室等。

（2）不屬于專有部分的附屬建筑：

①建筑配件，如給排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、各種設(shè)備線路等

②建筑配件，如天井、水塔、游泳池、停車場、照明等建筑物外設(shè)備共有權(quán)包括三種功能：使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。（一）所謂使用權(quán)，是指各權(quán)利人按照設(shè)定的用途和共同的使用方式，對共用部分享有適當(dāng)使用的權(quán)利，包括共同使用和輪換使用。例如，庭院、電梯、走廊等可以根據(jù)其性質(zhì)一起使用。電話、洗衣機、球類運動和接待室只能輪流使用。（2）所謂用益權(quán)，是指對共有部分的自然和法定孳息的收取權(quán)。共有部分產(chǎn)生的收入，除公寓另有約定外，由公寓按共有部分的比例收取。（3）處分權(quán)包括事實處分權(quán)和法定處分權(quán)。事實上的處罰，如拆除共有部分及其相關(guān)設(shè)施，由共有人全體會議決定。就法定處分而言，共有人處分共有部分的，應(yīng)當(dāng)與專有部分一并進行。第三，成員權(quán)的性質(zhì)（1）定義（1）成員權(quán)的性質(zhì)（2）成員權(quán)的性質(zhì)（3）成員權(quán)的性質(zhì)（3）成員權(quán)是公寓業(yè)主作為建筑組織成員所享有的權(quán)利和義務(wù)，由于同一棟建筑的使用，它們之間是密不可分的。成員權(quán)的基礎(chǔ)是所有在同一建筑物內(nèi)共同居住或工作的公寓所形成的共同關(guān)系。會員制具有很強的“人法”因素，其中很大一部分是管理關(guān)系，而不僅僅是簡單的財產(chǎn)關(guān)系。通過業(yè)主大會、制定管理條例、選舉管理委員會、委托物業(yè)管理企業(yè)管理建筑物等方式行使會員權(quán)。（2） 義務(wù)。經(jīng)適房業(yè)主大會（又稱業(yè)主大會）

經(jīng)適房業(yè)主大會由經(jīng)適房全體業(yè)主組成，是經(jīng)適房的最高權(quán)力機構(gòu)。當(dāng)然，每一位公寓業(yè)主都會成為會員大會的一員，通過公寓業(yè)主大會行使其會員權(quán)是最基本的方式。涉及經(jīng)適房建筑物和經(jīng)適房業(yè)主利益的重大事項，由經(jīng)適房業(yè)主大會決定。通過區(qū)分所有人會議，成員有表決權(quán)、參與制定規(guī)章的權(quán)利、選舉和罷免管理人的權(quán)利、請求妥善管理共同關(guān)系事務(wù)的權(quán)利、請求獲得共同部分應(yīng)有利益的權(quán)利等。

2。管理委員會（又稱業(yè)主委員會）

管理委員會由公寓會議選舉產(chǎn)生，公寓會議是公寓會議的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，對外代表所有公寓。管委會的職權(quán)非常廣泛，但涉及到小區(qū)業(yè)主重大利益的事項，應(yīng)由小區(qū)業(yè)主大會決定?！豆芾硪?guī)約》（又稱《住戶規(guī)約》）

管理規(guī)約是全體公寓業(yè)主在不違反法律禁止性規(guī)定的前提下，基于意思自治原則，制定的關(guān)于公寓建筑管理和使用的自治規(guī)范。《管理規(guī)約》是公寓集團的最高自治規(guī)則，公寓大會和管理委員會的所有決議和行動不得與之沖突。此外，規(guī)約的效力也延伸到物主的繼承人，包括繼承人、買受人、受贈人、承租人和專有部分的借款人。物業(yè)管理企業(yè)（又稱物業(yè)管理公司）物業(yè)管理公司對所有建筑物實施管理活動的依據(jù)是物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同雙方為物業(yè)公司和代表全體業(yè)主的管理委員會。合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是預(yù)約合同。由于物業(yè)管理合同中包含了物業(yè)管理費的支付、共用部分的使用、收益的分配等內(nèi)容，關(guān)系到所有經(jīng)適房的利益，因此為了保護經(jīng)適房的利益，物業(yè)管理合同生效前，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公寓會議討論通過。建筑物區(qū)分所有權(quán)有專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三種性質(zhì)。它們的定義和用法不同。對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，比較權(quán)威和全面的是《中華人民共和國物權(quán)法》。在業(yè)余時間閱讀《物權(quán)法》對你和你的家人都有好處。你知道嗎