購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的簽訂要防患于未然

很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，簽訂的購(gòu)房合同是開發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房者往往不能修改條款。因此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議顯得尤為重要。開發(fā)商不同意變更格式合同的，可以與開發(fā)商協(xié)商，并在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利有關(guān)的條款，如交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、違約責(zé)任、辦理時(shí)間、房屋預(yù)計(jì)和實(shí)測(cè)面積、稅金等，律師建議，購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮《商品房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)量保證書作為合同附件。包括：簽訂合同后，購(gòu)房人要求退房，未按時(shí)付款；開發(fā)商售房后要求換房，未按時(shí)交房；面積變化超出約定范圍；質(zhì)量不符合要求；過戶手續(xù)不符合規(guī)定和約定等

約定所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證

為保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，購(gòu)房人也可以在合同中約定所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證。比如墻面筆直，沒有非設(shè)計(jì)的凸起、凹陷和裂縫；屋頂防水性能好，沒有水漬，廚衛(wèi)防水無瑕，上下管道、洞口與地面連接處無滲漏；公共管道不通過通過房間，不外露，室內(nèi)表面完整光滑；水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等能正常使用。明確水、電、天然氣的具體開通日期和公共區(qū)域（綠地、會(huì)所、停車場(chǎng)等）的建設(shè)竣工日期。雙方約定，開發(fā)商不得擅自改變用途；買受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)算。同時(shí)，應(yīng)在合同中約定，在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)說明開發(fā)商提出的小區(qū)（花園、露臺(tái)等）的具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。此外，就爭(zhēng)議的解決和違約責(zé)任達(dá)成一致也非常重要。根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商交付給購(gòu)房者的商品房必須具備“驗(yàn)收合格”的強(qiáng)制性條件。如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明、房屋驗(yàn)收記錄表等文件和資料，購(gòu)房人可以拒絕接受該房屋。

如果出現(xiàn)不合理占地、廚房漏水、虛假宣傳等問題，業(yè)主如何有效維權(quán)？律師認(rèn)為，業(yè)主在開發(fā)商賣房時(shí)應(yīng)注意收集和保留證據(jù)，尤其是網(wǎng)站、房產(chǎn)或相關(guān)宣傳資料，以便在起訴時(shí)組織證據(jù)。你知道嗎