如果豁免條款違反法律和公共利益，則該條款無效。民法通則第七條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得損害社會公共利益，不得破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序”，這是限制免責(zé)條款的法律依據(jù)。因此，在預(yù)售商品房中，含有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。需要注意的是，這里所說的違法是指違反法律強(qiáng)制性規(guī)范，只有違反強(qiáng)制性規(guī)范的免責(zé)條款才是無效的。

免責(zé)條款不免除故意和重大過失責(zé)任。如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或者重大過失責(zé)任的條款，就等于鼓勵當(dāng)事人不履行合同或者不負(fù)責(zé)任地履行合同。目前，一些商品房預(yù)售合同規(guī)定“買受人因出賣人的過失行為造成損害的，不得要求賠償”。本免責(zé)條款中的過失行為應(yīng)視為排除重大過失行為。免責(zé)條款不免除當(dāng)事人的基本義務(wù)。免責(zé)條款的免責(zé)是基于合同基本義務(wù)的履行。如果允許當(dāng)事人在不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下不履行合同的基本義務(wù)，將違背合同的初衷和法律原則。例如：商品房出賣人有義務(wù)將符合條件的合法房屋交付給買受人。如果合同規(guī)定“出賣人對房屋質(zhì)量不負(fù)責(zé)任”或“公司不負(fù)責(zé)解決與房屋銷售有關(guān)的權(quán)屬糾紛和土地使用權(quán)糾紛”，則免除基本義務(wù)，當(dāng)然無效。另外，如果違約嚴(yán)重到當(dāng)事人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，即在嚴(yán)重違約或根本違約的情況下，不能援引免責(zé)條款，因?yàn)檫@種情況屬于不履行合同的基本義務(wù)。

免責(zé)條款不得違反公平原則。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則。其要求之一是民事主體應(yīng)當(dāng)合理承擔(dān)民事責(zé)任。商品房出賣人憑借自身優(yōu)勢，對買受人作出不公平免責(zé)條款的，買受人可以向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請撤銷或者變更。例如，在合同中約定“因建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的過錯造成的損失，出賣人不承擔(dān)責(zé)任”，顯然是不公平的。因?yàn)樵谝蚪ㄔO(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等第三方過錯造成賣方違約的情況下，賣方可以按照與第三方的合同追究違約責(zé)任并獲得賠償。買方與第三方無直接法律關(guān)系，不能向第三方索賠。如果解除了賣方的違約責(zé)任，買方的損失將得不到任何賠償，這種不公平是顯而易見的。

免責(zé)條款不免除人身傷害責(zé)任。我國《合同法》規(guī)定，對對方造成人身損害的免責(zé)條款無效。之所以作出這一規(guī)定，是因?yàn)橐?guī)定人身傷害免責(zé)違反了法律的基本原則和社會公共道德標(biāo)準(zhǔn)。因此，在商品房預(yù)售合同中，出賣人不得訂立免責(zé)條款，免除買受人的人身損害責(zé)任。你知道嗎