1、 承租人的解除權(quán)。

租賃房屋存在瑕疵（包括財(cái)產(chǎn)、權(quán)利瑕疵），致使承租人無法使用，或者承租人利益受到重大影響，或者在一定期限內(nèi)無法取得使用收益的，或者因租賃房屋毀損致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，承租人可以解除合同?！逗贤ā返诙偃粭l規(guī)定：因不可歸責(zé)于承租人的原因致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者拒絕支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失而不能達(dá)成合同目的的，承租人可以解除合同合同。根據(jù)《合同法》第233條規(guī)定，租賃物危及承租人安全、健康的，承租人在簽訂合同時(shí)，即使明知租賃物質(zhì)量不合格，也可以隨時(shí)解除合同?！逗贤ā返?33條規(guī)定，僅限于財(cái)產(chǎn)瑕疵，財(cái)產(chǎn)瑕疵危及承租人的安全或者健康。我們認(rèn)為，對(duì)于租賃房屋的瑕疵，無論是財(cái)產(chǎn)瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，承租人都可以要求解除合同。承租人因租賃房屋的瑕疵要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）對(duì)承租人的使用收益有嚴(yán)重障礙的。但是，出租房屋與承租人有特殊利害關(guān)系的，即使障礙不嚴(yán)重，也應(yīng)當(dāng)允許承租人解除合同。（2）出租人未在通知期限內(nèi)進(jìn)行修理。但是，如果無法修理或者有可能但與承租人沒有利害關(guān)系，可以不經(jīng)通知終止合同。根據(jù)《合同法》第233條的規(guī)定，合同可以隨時(shí)終止。但需要注意的是，前提是租賃房屋的瑕疵已經(jīng)達(dá)到危及承租人（包括共同居住人）安全或者健康的程度。在這種情況下，即使承租人在簽訂合同時(shí)知道出租房屋存在瑕疵，也不影響合同的解除。這不同于一般的合同解除規(guī)則，其立法理由是絕對(duì)保護(hù)人民的生命健康。本條作出了相反的解釋，即租賃房屋的缺陷不會(huì)危害承租人的安全或者健康，并且在訂立合同時(shí)承租人已經(jīng)知道該缺陷的，承租人不得要求解除合同。第二，出租人的撤銷權(quán)。

包括：

（1）承租人違反約定的方式，或者不按照租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋的?！逗贤ā返?19條規(guī)定：承租人未按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，造成租賃物滅失的，出租人可以解除合同，并要求賠償損失。（二）承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告逾期不支付的?！逗贤ā返诙俣邨l規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。（3） 承租人未經(jīng)出租人同意，將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。雙方均有權(quán)終止合同。雙方可隨時(shí)解除合同?！逗贤ā返?32條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。

在實(shí)踐中，由于合同終止引起的糾紛較多。在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)注意：1。當(dāng)事人有約定的，以約定為準(zhǔn)；沒有約定的，只能依照法律規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約。合同的解除不是因?yàn)榉辖獬龡l件而自然發(fā)生的，而是由有權(quán)解除的一方當(dāng)事人行使。在這里我們需要區(qū)分合同終止和有終止條件的合同。前者因法定條件或約定條件的實(shí)現(xiàn)而享有成立權(quán)，其效力是實(shí)際行使解除權(quán)所必需的；后者因約定（非法定）條件的實(shí)現(xiàn)而自然具有合同消滅的效力。根據(jù)《合同法》第九十六條的規(guī)定，合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)以通知的方式行使。但是，這并不妨礙它以訴訟的方式行使，因?yàn)槠鹪V本身可以被視為一種通知。要嚴(yán)格把握合同解除條件。當(dāng)事人只有符合約定或者法定條件，才能解除合同；不符合約定或者法定條件的，即使發(fā)出解除通知，也不產(chǎn)生解除合同的法律效力，相反，就構(gòu)成違約。你知道嗎