二房東住宅注意事項(xiàng)。承租人要將出租的房屋轉(zhuǎn)租，必須征得出租人的同意。未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租的，稱為非法轉(zhuǎn)租或者非法轉(zhuǎn)租，無效。法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！背凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條也規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人剩余租賃期限內(nèi)，超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限無效。司法解釋規(guī)定“除非出租人和承租人另有約定”，即出租人和承租人另有約定的，超出剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租也有效，轉(zhuǎn)租可以根據(jù)約定認(rèn)定為有效。不過，這實(shí)際上相當(dāng)于本租約中的新租期，更為合適。因此，我們可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人的同意，二是在剩余租賃期內(nèi)。第三，出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定。司法解釋規(guī)定了兩條規(guī)則：一是出租人知道轉(zhuǎn)租事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租。司法解釋規(guī)定異議期限為6個月。六個月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租事實(shí)的，可以提出索賠異議。反對權(quán)就是形成權(quán)。一旦提出異議，轉(zhuǎn)租將無效。六個月的期限是排除期，這是一個固定的期限。第二，超過六個月異議期限出租人未提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效。出租人應(yīng)當(dāng)承認(rèn)承租人與轉(zhuǎn)租人之間轉(zhuǎn)租合同的效力。轉(zhuǎn)租合同的第三人，即轉(zhuǎn)租人，在本租約當(dāng)事人發(fā)生糾紛時，可以參加本租約的訴訟。當(dāng)本租賃合同雙方發(fā)生糾紛并提起訴訟時，或?qū)?a href='http://m.shkps.cn/contract/188.html' target='_blank' data-horse>合同效力產(chǎn)生爭議，或?qū)ψ饨甬a(chǎn)生爭議，其后果可能影響轉(zhuǎn)租人的利益，因此轉(zhuǎn)租人有權(quán)要求參加訴訟。在參與訴訟時，次承租人的身份是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。法院不得拒絕轉(zhuǎn)租人無獨(dú)立請求權(quán)的第三人就本租賃合同雙方糾紛提起訴訟的請求。

值得研究的是，司法解釋將這一規(guī)定寫入了第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議的，未經(jīng)承租人同意，出租人要求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”，那么這一規(guī)則僅為此目的，按照本條的邏輯是不夠的，這一規(guī)則只適用于反對和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟，但事實(shí)上，在其他方面，轉(zhuǎn)租人的利益將與轉(zhuǎn)租人的訴訟有關(guān)。因此，轉(zhuǎn)租人以第三人身份參與訴訟，沒有獨(dú)立請求權(quán)的，法院應(yīng)當(dāng)予以支持。（5） 承租人拖欠租金時分承租人的抗辯權(quán)屬于根本違約，出租人起訴解除合同，涉及分承租人在轉(zhuǎn)租合同中的利益。對此，分承租人可以代表承租人支付租金和違約金，以此作為抗辯理由，主張合同不能終止。這是合理的辯護(hù)。轉(zhuǎn)租人有權(quán)抗辯終止合同。對此，出租人不能解除租賃合同。轉(zhuǎn)租人支付的租金和違約金，由承租人代為支付。因此，如果租金超過轉(zhuǎn)租人應(yīng)支付的金額，可以作為轉(zhuǎn)租租金或向承租人追討。房屋租賃合同終止后，由于轉(zhuǎn)租合同的存在，出租人有權(quán)在轉(zhuǎn)租人仍擁有房屋的情況下，要求轉(zhuǎn)租人騰出房屋。原因是本租賃合同已經(jīng)終止，轉(zhuǎn)租合同肯定不復(fù)存在，轉(zhuǎn)租人有義務(wù)騰出房屋。合同解除后，轉(zhuǎn)租人仍占用租賃房屋一段時間的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期騰退房屋的房屋使用費(fèi)。本租賃合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和轉(zhuǎn)租人之間的合同。根據(jù)合同相對性原則，出租人似乎只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無權(quán)要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)義務(wù)。但是，由于租賃合同已經(jīng)終止，轉(zhuǎn)租人沒有合法理由占用租賃房屋。出租人可以直接要求轉(zhuǎn)租人騰退房屋并支付逾期使用費(fèi)。法律依據(jù)：《合同法》第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付租金。承租人逾期不付款的，出租人可以解除合同。第二百三十二條當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為無限期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。第二百三十三條租賃物危及承租人安全、健康的，即使承租人在簽訂合同時知道租賃物不合格，也可以隨時解除合同。解除權(quán)的行使方式：一是催告承租人支付租金，即承租人不支付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約時，出租人應(yīng)當(dāng)催告承租人支付租金。承租人收到催交通知后，在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以通知承租人解除租賃合同。另一種是通知解除合同，即當(dāng)承租人拖欠租金構(gòu)成根本違約時，出租人可以直接通知承租人解除合同。

實(shí)踐中，合同法的上述規(guī)定存在很大的不確定性。如果承租人欠租多長時間構(gòu)成“根本違約”，由于《合同法》沒有對此作出具體規(guī)定，不同的法院可能會有不同的理解。法院對具體問題持不同意見是正常的，但這種認(rèn)識使承租人難以行使撤銷權(quán)。假設(shè)承租人連續(xù)6個月未支付租金，出租人擅自宣布解除合同，并要求承租人搬走；如果承租人不服，則向法院提起訴訟。法院可以認(rèn)為，承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)通知解除合同的行為違反了合同，很可能由守約方轉(zhuǎn)變?yōu)檫`約方。因此，建議采用兩種方式：

首先，在租賃合同中事先明確約定。例如，出租人和承租人可以約定，如果承租人兩個月沒有支付租金，承租人可以終止合同。第二，在沒有明確約定的情況下，出租人不能確定承租人的行為是否構(gòu)成根本違約，出租人應(yīng)當(dāng)避免采取通知終止的方式，而選擇催告終止，從而為出租人正確行使權(quán)利提供保障。8訴訟請求當(dāng)承租人不支付租金，協(xié)商不成時，出租人往往選擇通過訴訟解決問題。但如果權(quán)利要求書的內(nèi)容選擇不當(dāng)，可能會給自己帶來麻煩。實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為出租人的債權(quán)不完全。出租人只要求解除租賃合同，而不要求承租人搬出租賃房屋的，法院只按照民事案件“不告不理”的原則，對是否應(yīng)當(dāng)解除合同作出判決，對承租人是否應(yīng)當(dāng)搬出的問題不予處理，法院未處理的內(nèi)容不具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。出租人勝訴后，承租人拒不遷出的，出租人不能通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式強(qiáng)制承租人遷出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬家。