[案情簡(jiǎn)介]

2008年4月，李某夫婦來(lái)到當(dāng)?shù)亟?jīng)商。李某通過(guò)中介公司租了一棟居民樓，年租金1萬(wàn)元。李某覺(jué)得租金很合適，于是與房東簽訂了5年的房屋租賃合同，一次性交了5萬(wàn)元和5000元定金。辦完手續(xù)后，李某簡(jiǎn)單裝修了出租屋，購(gòu)買(mǎi)了家具，然后搬進(jìn)了出租屋。2009年4月，因李某有事要回老家，他以每年1.2萬(wàn)元的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)租給王某。轉(zhuǎn)租合同的期限是兩年，租金是半年付的。收了半年房租后，李某帶著妻子回到了老家。2010年4月，李某回到當(dāng)?shù)叵蛲跄乘饕锤蹲饨?，但王某告訴李某，早在2009年10月，他就與房東簽訂了新的租賃合同，并向房東支付了一年的租金。李某又找到房東，房東告訴李某，因李某未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租已構(gòu)成違約，故解除房屋租賃合同，并退還李某3.5萬(wàn)元。

[法律解釋]

1。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)依法終止轉(zhuǎn)租。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為承租人未批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租，人民法院不予支持解除合同的請(qǐng)求或者轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的認(rèn)定。

結(jié)合本案，李某作為承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租給王某，王某應(yīng)依法征得房東或出租人的同意。由于李某未經(jīng)房東同意轉(zhuǎn)租，房東有權(quán)通知李某解除房屋租賃合同或認(rèn)定轉(zhuǎn)租無(wú)效。

對(duì)于本案，關(guān)鍵是房東是否在法定期限內(nèi)通知李先生解除房屋租賃合同：如果房東在法定期限內(nèi)通知李先生，李先生與房東之間的房屋租賃合同將終止。李先生在剩余租期內(nèi)不僅無(wú)權(quán)向房東索賠裝修殘值損失，而且按合同約定向房東承擔(dān)違約責(zé)任，如果房東未在法定期限內(nèi)通知李先生解除合同，房東將失去索賠的權(quán)利終止合同。業(yè)主要求解除合同或者未經(jīng)同意認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，不予成立，人民法院不予支持。房屋租賃合同對(duì)雙方仍具有法律效力。二是未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的效力尚未確定。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！苯?jīng)出租人同意，承租人將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超出部分的協(xié)議無(wú)效。除出租人和承租人另有約定外，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，并以承租人不同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

結(jié)合本案，李某和王某作為第二房東簽訂了租期為兩年的轉(zhuǎn)租合同，租期不超過(guò)與房東的租期。但由于李先生轉(zhuǎn)租時(shí)沒(méi)有得到房東的明確同意，轉(zhuǎn)租合同的效力還有待確定。如果房東在法定期限內(nèi)通知李某解除房屋租賃合同，李某和王某之間將失去轉(zhuǎn)租依據(jù)。轉(zhuǎn)租合同不能成立，轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。但在轉(zhuǎn)租期間，房東收取李某的租金，但房屋的實(shí)際使用人卻是王某。因此，王某幾個(gè)月內(nèi)沒(méi)有房屋使用權(quán)。因此，如果行為屬于不當(dāng)?shù)美?，王某無(wú)權(quán)使用該房屋，李某有權(quán)向王某索要過(guò)去幾個(gè)月的房屋使用費(fèi)，也有權(quán)要求王某返還家具或支付相應(yīng)價(jià)款；如果房東依法喪失終止權(quán)利，則轉(zhuǎn)租合同成立并因房東默示同意而生效，王某應(yīng)按轉(zhuǎn)租合同向李某支付租金，與房東的房屋不符租賃合同無(wú)效。房東同時(shí)向李某、王某收取租金的，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)返還。

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