1、 房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是什么？

房屋轉(zhuǎn)租合同的效力應(yīng)區(qū)分為以下三種情形：一是經(jīng)出租人同意；二是對是否轉(zhuǎn)租沒有明確約定；三是轉(zhuǎn)租人是善意的。出租人明確同意承租人可以轉(zhuǎn)租。第三，經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。在民法領(lǐng)域，如果沒有禁止，轉(zhuǎn)租合同是有效的。出租人與承租人達成協(xié)議，不違反法律禁止性規(guī)定的，轉(zhuǎn)租合同有效。

（2）原租賃合同對轉(zhuǎn)租沒有明確約定，承租人轉(zhuǎn)租，為有效合同。即使轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人批準，原則上也不會直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效。出租人可以與承租人解除合同，以保護其權(quán)益。（3）承租人是善意的。原租賃合同規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人不知道承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租，與承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同不損害出租人利益的，根據(jù)合同自由和合同相對性原則，轉(zhuǎn)租關(guān)系只是承租人與轉(zhuǎn)租人之間的關(guān)系。如果雙方達成協(xié)議，合同將成立并成為有效合同。這也是現(xiàn)代公平誠信法在我國法學(xué)界的體現(xiàn)。這是一份有效的合同。第二，什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同是無效的？合同無效是對民事行為法的消極評價。只有嚴重違法才會導(dǎo)致無效。那么什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同是無效的呢？法律規(guī)定有兩種：一種是房屋本身屬于違法建筑，另一種是轉(zhuǎn)租合同期限超過房屋使用年限，具體內(nèi)容如下：

（1）違法建筑轉(zhuǎn)租。根據(jù)法律規(guī)定，出租人與承租人簽訂的租賃合同，對未經(jīng)批準或者未按批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑無效。此時，轉(zhuǎn)租合同由于失去了基本的法律關(guān)系而失去了有效存在的基礎(chǔ)。但是，在第一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門批準的，人民法院應(yīng)當認定為有效。（二）超過建筑物使用年限的轉(zhuǎn)租合同。租賃期限超過臨時建筑使用年限的，超出部分無效。建筑物使用年限與建設(shè)用地使用權(quán)年限有關(guān)，一般為70年。70多年來，由于建設(shè)用地使用權(quán)必須收回或使用費必須繼續(xù)繳納，轉(zhuǎn)租合同無效。（3） 承租人拖欠租金。支付租金是承租人的法定義務(wù)。承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租合同無效?？梢姡D(zhuǎn)租合同的期限只應(yīng)在原轉(zhuǎn)租合同的有效期內(nèi)。轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超出部分的協(xié)議無效，店鋪使用人作為轉(zhuǎn)租人的權(quán)利不受保護。但因轉(zhuǎn)租人的原因造成轉(zhuǎn)租人租賃物毀損的，轉(zhuǎn)租人可以按照轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人賠償損失。具體效果仍取決于承租人轉(zhuǎn)租的情況。如果原房東同意，轉(zhuǎn)租合同只要在法律允許的范圍內(nèi)，仍然具有法律效力。當然，如果是非法轉(zhuǎn)租，一般不可能通過簽訂房屋租賃合同來保護自己的利益。如果你有更多的問題，歡迎來到律霸。你知道嗎