1、 首先，從房屋的使用功能來看，如果承租人租賃的房屋的一部分可以與房屋的其他部分分離，使用功能可以相對獨立，那么承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能延伸到租賃房屋的一部分；承租人的房屋部分與房屋其他部分不可分割，使用功能明顯的，對出租人出售的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。二是從承租人出租的部分房屋占房屋總數(shù)的比例來看，承租人出租的部分房屋占出租人出售房屋總數(shù)的一半以上的，承租人對出租人出售的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；否則，承認承租人對所有房屋享有優(yōu)先購買權(quán)是不恰當(dāng)?shù)?。二是對于租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出售租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買其租賃的房屋，承租人對出租人出售的其他房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，房屋租賃合同因房屋租賃時無產(chǎn)權(quán)證而無效房子是出租的，缺乏法律依據(jù)。房屋租賃合同未經(jīng)消防部門驗收或未經(jīng)消防部門驗收是否視為無效，應(yīng)根據(jù)不同情況分別處理：，《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定必須經(jīng)公安消防部門驗收的房屋出租的，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，租賃合同視為無效。二是租賃合同中涉及的房屋不屬于法律，必須經(jīng)公安消防部門驗收的，人民法院不得以該房屋未經(jīng)消防部門驗收為由認定合同無效。

第三，租賃房屋用于開辦經(jīng)營賓館、飯店、商場等公共聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C構(gòu)報告消防安全檢查的義務(wù)人是企業(yè)經(jīng)營者，但租賃標的物已通過消防驗收安全檢查，不是確定房屋租賃合同效力的必要條件。第四，未經(jīng)竣工驗收，租賃合同無效。

建筑業(yè)要確保建筑工程質(zhì)量安全符合國家建筑安全標準，這是建筑業(yè)的核心。對工程進行新的單項驗收或部分驗收，不能作為工程竣工的總體驗收標準。否則，雙方將承擔(dān)合同無效的法律后果。第五，房屋租賃合同的管轄權(quán)確定。

因租賃關(guān)系的存在而發(fā)生的房屋修繕、出租、空置糾紛，一般由房屋所在地法院管轄，對被告住所地的管轄，應(yīng)當(dāng)更加符合“兩個原則”，由被告住所地或者戶籍所在地的法院管轄。如何在未經(jīng)出租人同意的情況下確定非獨立財產(chǎn)權(quán)的有效性。

1。業(yè)主購買的“單位”房產(chǎn)沒有獨立使用價值。在這種情況下，將商住樓整體出租是一個不錯的選擇。這種選擇符合大多數(shù)業(yè)主的利益。鑒于判決的社會效果，人民法院還應(yīng)判決少數(shù)業(yè)主服從商業(yè)大廈絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為每個業(yè)主的權(quán)利是平等的。在每個業(yè)主購買的“單位”不具有獨立使用價值的前提下，人民法院應(yīng)當(dāng)努力協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，促進交易，最大限度地實現(xiàn)所有權(quán)和政府利益的統(tǒng)一。在這種情況下，運用公平原則來衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠充分發(fā)揮客體效用，使當(dāng)事人自身利益最大化的裁決結(jié)果，才是最恰當(dāng)?shù)倪x擇。最高人民法院第一人民法院少數(shù)意見認為，第一個辦法是不探討房地產(chǎn)管理部門登記發(fā)證行為的正確性，但只能根據(jù)單一業(yè)主持有的房屋所有權(quán)證來確定某一特定單位房產(chǎn)的權(quán)屬。在此基礎(chǔ)上，人民法院只能支持業(yè)主的訴求。

第二種方式是根據(jù)產(chǎn)權(quán)原則，確定業(yè)主雖然購買了單位并取得了房屋所有權(quán)證，但由于該單位不具有獨立使用價值，業(yè)主以不能行使獨立房屋所有權(quán)為由起訴a公司侵權(quán)。人民法院對當(dāng)事人以在建房屋為租賃標的簽訂的《租賃合同》和《房屋轉(zhuǎn)租合同》的效力認定與其他合同相同，實行國家干預(yù)原則，即：，依職權(quán)審查合同是否違法。對不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不具備無效法律要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重合同當(dāng)事人意思自治原則，承認其有效。《合同法》第229條規(guī)定，租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。也就是說，“賣不破租”原則的目的是保護承租人的利益。但是，這一規(guī)定并不意味著原出租人在產(chǎn)權(quán)變動前無權(quán)追究承租人的違約責(zé)任。現(xiàn)行法律沒有規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化后，原房屋出租人不能依據(jù)現(xiàn)有有效租賃合同對承租人先前的違約行為主張合同權(quán)利。這種合同權(quán)利包括對承租人的追索權(quán)和合同解除權(quán)。

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