國有土地長期租賃的具體期限，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最長期限?，F(xiàn)階段，我國存在大量擅自轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國家的嚴(yán)格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權(quán)的行為往往被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地時，必須謹慎，盡量規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險?！吨腥A人民共和國土地管理法》對集體建設(shè)用地的出租有著較為嚴(yán)格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾點上：

第六十三條農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并等原因依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由此可見，任何單位和個人進行建設(shè)，都必須依法申請使用國有土地不符合集體土地使用權(quán)主體資格要求的。現(xiàn)實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當(dāng)。擅自出租集體土地的行為，由法院認定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規(guī)定而無效。土地租賃的方式有哪些？

承包人依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，依照有關(guān)法律和國家政策，可以采取轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓。第十六條承包人以轉(zhuǎn)包、租賃、股權(quán)等方式轉(zhuǎn)讓部分或者全部農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，承包人與發(fā)包人的合同關(guān)系不變，雙方的權(quán)利和義務(wù)不變。第十七條同一集體經(jīng)濟組織的締約各方自愿交換土地承包經(jīng)營權(quán)，交換土地的締約雙方的承包權(quán)利和義務(wù)也相應(yīng)交換。當(dāng)事人可以要求辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營證書變更登記手續(xù)。第十八條承包人以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的，經(jīng)發(fā)包人同意，當(dāng)事人可以要求及時變更、注銷或者補發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。第十九條承包人發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，可以自愿分享承包地，但股份合作企業(yè)解散時，應(yīng)當(dāng)將承包地的份額返還原承包農(nóng)民。第二十條土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換依法登記，取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，可以通過轉(zhuǎn)包、租賃、交換等方式轉(zhuǎn)讓，法律和國家政策規(guī)定的轉(zhuǎn)讓或者其他方式。

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