按揭后租房違法嗎？

抵押后出租房屋是違法的，但經(jīng)抵押權(quán)人同意的除外。根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》，抵押權(quán)是擔(dān)保債權(quán)的一種方式。債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對抵押物的占有。抵押權(quán)只是在抵押物的價款發(fā)生變化之前取得提前給付的權(quán)利，抵押人仍然對抵押物享有所有權(quán)。正因為如此，法律作出了相關(guān)規(guī)定：《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押的影響。抵押權(quán)成立后，抵押物出租的，租賃關(guān)系不對抗已登記的抵押權(quán)。《高級人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條還規(guī)定，抵押人出租抵押物的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人即有抵押權(quán)的房屋不具有約束力仍然可以出租，但由于抵押權(quán)在先，抵押權(quán)實現(xiàn)時，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)，買受人不再履行原租賃合同。因此，房子抵押后可以出租。第二，抵押房屋如何出租雖然房屋抵押后可以出租，但抵押房屋畢竟與普通房屋不同，所以在出租問題上存在一定的差異。

如何租賃抵押房屋？出租抵押房屋的程序大多與出租其他房屋的程序相同，但必須注意以下幾點：抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該房屋已抵押的，因出租抵押物給承租人造成損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；抵押人書面通知承租人該物已抵押的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押而造成的損失。因此，出租人在租賃抵押房屋時，必須書面告知承租人房屋已抵押，否則將不得不承擔(dān)由此造成的損失。第三，住房抵押貸款的風(fēng)險。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前可作為抵押物的資產(chǎn)越來越多，行業(yè)跨度也越來越大。因此，對于抵押物的評估，銀行紛紛求助于評估機(jī)構(gòu)。但受利益驅(qū)使，一些鑒定機(jī)構(gòu)不惜出具虛假鑒定報告。借款人申請貸款時，評估費由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可以故意提高該房地產(chǎn)的評估價格，使貸款可以申請更多的貸款；銀行拍賣用于抵押的房地產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)會故意降低該房地產(chǎn)的評估價格。

2。首先，抵押物難以處分。按照“賣不破租”的原則，如果“先租后貸”，即使借款人不能按期還貸，由于租約仍然有效，信用社也很難對抵押物進(jìn)行處理。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，借款人與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂長期租賃協(xié)議，要求承租人一次性支付租賃費的；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方的，即使信用社取得產(chǎn)權(quán)，也很難獲得租金收入來償還貸款。

3。注冊風(fēng)險。第一種是錯誤注冊。向主管部門辦理抵押貸款登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件。但目前存在重復(fù)登記、登記部門個別人員出具虛假登記證明等問題，導(dǎo)致貸款糾紛發(fā)生時，信用社無法對抗第三人，權(quán)益得不到保障。第二是“一事多費”的風(fēng)險。我國《擔(dān)保法》規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，財產(chǎn)價值大于有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額?！苯杩钊藢⒃?a href='http://m.shkps.cn/diya/36.html' target='_blank' data-horse>房地產(chǎn)抵押給多家銀行后，一旦破產(chǎn)，處置難度很大實現(xiàn)抵押房地產(chǎn)。

4。我國《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押貸款經(jīng)主管部門登記后，可以優(yōu)先受償。但也有一些例外。一是建設(shè)工程價格優(yōu)先。最高人民法院發(fā)審[2002]16號文明確指出，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建設(shè)單位的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先。《稅收征收管理辦法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在無擔(dān)保債權(quán)之前納稅，《條例》規(guī)定，只要納稅人的不納稅行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保之前，即納稅人先欠稅后以其財產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保的，稅收優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)的私權(quán)。

5。

由于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房地產(chǎn)價格的大幅上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)價值難以把握，市場風(fēng)險較大。美國目前的次貸危機(jī)就是一個很好的例子。

6。流動性風(fēng)險。首先，實現(xiàn)成本很大。抵押物的處分一般要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等幾個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的費用都要由信用社提前支付。除了本金和利息之外，還經(jīng)常出現(xiàn)破產(chǎn)問題。其次，流動性難以實現(xiàn)，尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)作為抵押物時。由于懷舊、親情觀念的局限，拍賣抵押品時，往往出現(xiàn)想買不敢買的情況。三是執(zhí)行難。由于部分貸款人缺乏公信力和法律意識，當(dāng)其經(jīng)營存在風(fēng)險時，便開始以低價暗中出售抵押房地產(chǎn)。然而，有些人因為貪圖便宜，私下簽訂買賣協(xié)議，然后實際占有。這種情況雖然不受法律保護(hù)，但信用社起訴、申請執(zhí)行的效果并不理想，往往導(dǎo)致打贏官司、賠錢。此外，最高人民法院于2004年底出臺了《人民法院執(zhí)行民事查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，規(guī)定被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的住宅只能查封，不得拍賣，出售或付清?，F(xiàn)實中，貸款戶的按揭房一般都是生活用房，即使有多余的房屋，也很難與生活用房分開。因此，許多信用合作社在發(fā)放貸款時沒有考慮到這一點，這往往導(dǎo)致無法處置抵押品。

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