根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力，即房屋雖已轉(zhuǎn)讓?zhuān)赓U合同對(duì)新買(mǎi)受人仍具有法律效力。我們來(lái)看看這些案子?！景咐繌埬撑c陸某簽訂房屋租賃合同，約定張某將房屋租賃給陸某5年，并約定陸某拖欠3個(gè)月，張某有權(quán)解除合同。租期第三年，張某將房屋出售給史某，并辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。呂某繼續(xù)按照與張某的租賃合同使用該房屋?，F(xiàn)在石先生以呂先生在房屋出售前欠張先生8個(gè)月的租金，符合解除合同條件為由提起訴訟，請(qǐng)求法院解除租賃合同。第一種意見(jiàn)是，史玉柱的說(shuō)法應(yīng)該得到支持。理由如下：根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不違反租賃的原則，陸先生與石先生之間的租賃合同仍然有效。也就是說(shuō)，史先生在合同中取得了張先生的身份。也就是說(shuō)，租賃合同只改變了合同主體，其他合同條款不改變。因此，史先生可以根據(jù)張先生與陸先生的協(xié)議行使租賃合同，當(dāng)事人有權(quán)解除。第二種意見(jiàn)是，應(yīng)駁回史玉柱的主張。理由如下：雖然按照買(mǎi)賣(mài)不違反租賃的原則，但陸、石之間的租賃合同繼續(xù)有效。但是，該合同是陸某和石某根據(jù)張某和石某的租賃合同條款所訂立的新合同。根據(jù)合同相對(duì)性原則，主張解除合同只能由張某履行，而施某不是合同的相對(duì)人，故施某的主張不能成立。

[分析]對(duì)這個(gè)案子有不同的看法。產(chǎn)生差異的主要原因是買(mǎi)賣(mài)不違背租賃合同是否屬于一般權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。出售不違反租賃的，屬于合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓?zhuān)澈完懩持g的租賃合同是原合同的延續(xù)，應(yīng)當(dāng)按照第一意見(jiàn)處理；出售不違反租賃的，不屬于合同權(quán)利的一般轉(zhuǎn)讓和義務(wù)，而施、陸之間的合同是一個(gè)新的合同，應(yīng)該按照第二種意見(jiàn)來(lái)處理。第二種意見(jiàn)的理由如下：

合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵负贤环綄⑵錂?quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，合同受讓人取代轉(zhuǎn)讓人成為合同一方，受讓人享有合同一方的權(quán)利義務(wù)原始合同。合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)移可以基于協(xié)議或法定?；趨f(xié)議的轉(zhuǎn)讓需要得到合同另一方的同意。未經(jīng)合同另一方同意，轉(zhuǎn)讓不具有外部效力。由于合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓對(duì)合同另一方的利益影響很大，必須經(jīng)當(dāng)事人同意才能生效。買(mǎi)賣(mài)不違反租賃，不是一般的法定合同權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。立法的初衷是保護(hù)承租人的居住權(quán)。法律規(guī)定，本案中債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)，承租人可以按照原租賃合同繼續(xù)使用房屋。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人和承租人之間的租賃關(guān)系是以法律規(guī)定為基礎(chǔ)的。但是，這種基于法律規(guī)定的租賃關(guān)系并不是法律上的一般轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，合同的法定一般轉(zhuǎn)讓主要發(fā)生在兩種情況下：一種是由于繼承。合同訂立后被繼承人死亡的，繼承人可以依照繼承法的規(guī)定承擔(dān)被繼承人在合同中的權(quán)利和義務(wù)。一是法人分立合并?！逗贤ā返诰攀畻l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。合同訂立后，當(dāng)事人發(fā)生分立的，除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定外，分立的法人或者其他組織對(duì)合同的權(quán)利和義務(wù)享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)?！?/P>

出售并不違反租約，也不是合同權(quán)利和義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓。由于合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓對(duì)另一方的利益影響很大，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八十八條的規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓需要征得對(duì)方的同意。但在不違約租賃中，由于出租人因房屋所有權(quán)人的變更而發(fā)生變更，不需要征得承租人的同意。綜上所述，我們認(rèn)為，買(mǎi)受人與承租人之間基于買(mǎi)賣(mài)不違背租賃條件的租賃合同是基于原租賃合同條件的新合同，而不是原合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓。就本案而言，張某未行使單方解除權(quán)，表明其放棄行使該權(quán)利，買(mǎi)方不能繼承該權(quán)利。再者，張某與陸某在租賃期內(nèi)發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，不能以出售不違反租賃約定為由轉(zhuǎn)移，如陸某欠張某的租金，以及因張某未能及時(shí)修繕?lè)课荻箨懩吵袚?dān)的修繕?lè)课葙M(fèi)用等。由于出售不違反租賃合同不屬于合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓?zhuān)纺辰獬贤闹鲝堖`反了合同相對(duì)性原則，不應(yīng)予以支持。以上是關(guān)于這方面的法律知識(shí)，希望能對(duì)您有所幫助。如果你不幸遇到一些棘手的法律問(wèn)題，你有委托律師的想法，我們有很多律師可以為你提供服務(wù)，我們也支持在指定區(qū)域網(wǎng)上選擇律師，他們都有相關(guān)律師的詳細(xì)信息。你知道嗎