案例一：納入拆遷范圍的房屋能否出租？

國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，房屋承租人也屬于安置補(bǔ)償對(duì)象。也就是說(shuō)，如果將被拆遷房屋出租，房屋拆遷法律關(guān)系的主體將由拆遷人和被拆遷人變更為拆遷人、被拆遷人和房屋承租人，這將增加拆遷安置的難度。因此，有必要暫停被拆遷房屋的部分活動(dòng)。根據(jù)《中國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋、土地用途；（3） 租房子。房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理有關(guān)手續(xù)，并在書面通知中載明暫停期限。暫停期限在一年以上的，拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須到房屋拆遷管理部門報(bào)批，延長(zhǎng)暫停期限，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)一年。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，納入拆遷范圍的房屋出租行為屬于無(wú)效民事行為，簽訂的租賃合同無(wú)效。房屋所有人違反上述法律規(guī)定出租房屋的，相關(guān)承租人不能列為安置補(bǔ)償對(duì)象，也不能獲得該補(bǔ)償。

一旦租賃合同被宣布無(wú)效，房主將承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，暫停租賃可以防止拆遷增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)。當(dāng)然，停租的最長(zhǎng)期限是兩年。超過(guò)兩年的，房主可以要求拆遷人給予適當(dāng)補(bǔ)償。如何解決小產(chǎn)權(quán)房拆遷和原房屋買賣合同無(wú)效引發(fā)的糾紛？

隨著城市化的快速發(fā)展，土地征用帶來(lái)了巨大的拆遷效益。部分居民出售小產(chǎn)權(quán)房后與購(gòu)房人發(fā)生糾紛，通過(guò)訴訟方式收回小產(chǎn)權(quán)房。

一般情況下，多數(shù)法院會(huì)依法確認(rèn)該類房屋買賣合同無(wú)效，買賣雙方將分別返還房屋和房款。但僅靠這一點(diǎn)并不能解決買賣雙方之間的糾紛。因房屋升值或貶值引起的糾紛時(shí)有發(fā)生。

出賣人的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無(wú)效通常得到法院的支持，但這種行為明顯不誠(chéng)實(shí)，違背傳統(tǒng)道德，對(duì)買受人明顯不公平，法院似乎是這種不誠(chéng)實(shí)、不道德行為的共犯。當(dāng)這種問(wèn)題發(fā)生時(shí)，法院通常會(huì)認(rèn)為，提起訴訟的一方當(dāng)事人要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無(wú)效的真實(shí)目的、房屋的交付時(shí)間，房屋重置成本和一方獲得的利益數(shù)額，以便公平合理地處理。出賣人出賣房屋后，因不能解決住房問(wèn)題，確實(shí)請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效的，買受人不得從協(xié)議無(wú)效中獲利。

一般來(lái)說(shuō)，交易結(jié)束的時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)房者使用房屋的時(shí)間越長(zhǎng)，交易就越應(yīng)該保持穩(wěn)定和安全。即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者也會(huì)得到更多的好處?？傊捎诜课葙I賣協(xié)議的無(wú)效，可得利益將由一方單獨(dú)享有，并在買賣雙方之間公平合理地分配。

為避免此類糾紛，買賣雙方應(yīng)了解法律規(guī)定，避免不必要的財(cái)產(chǎn)糾紛，保護(hù)自身利益，減少或避免小型財(cái)產(chǎn)糾紛的發(fā)生。

這兩起案件往往是房屋權(quán)屬糾紛。房屋權(quán)屬糾紛發(fā)生時(shí)，買賣雙方應(yīng)在第一時(shí)間尋求法律幫助，避免拖延，有效解決問(wèn)題。你知道嗎