最近討論了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)、資產(chǎn)泡沫的抑制以及熱點(diǎn)城市新一輪調(diào)控的出臺(tái)。那么，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？房子還能買嗎？什么決定了房?jī)r(jià)？在預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲”之前，我們首先要了解“什么決定了房?jī)r(jià)”。商品房供求：住宅需求與投機(jī)需求、商品屬性與金融屬性

與所有商品一樣，商品房的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的。供應(yīng)過(guò)程也是商品房的生產(chǎn)過(guò)程，包括買地、新建、竣工、庫(kù)存等。供給以需求為導(dǎo)向，所以我們關(guān)注需求。

商品房需求包括住宅需求和投機(jī)需求，分別對(duì)應(yīng)商品屬性和金融屬性。住房需求主要與城市化、居民收入和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，反映了商品房的商品屬性。投機(jī)性需求主要與貨幣供應(yīng)量和低利率有關(guān)，反映了商品房的金融屬性。在過(guò)去的幾十年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。有一些根本性的支持：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，城市化快速發(fā)展，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，20-50歲購(gòu)房人數(shù)不斷增加，家庭小型化。

然而，從2000年到2016年，特別是2014年到2016年，物價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市化、收入增長(zhǎng)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所能解釋的范圍。城市化和居民收入只能解釋房?jī)r(jià)上漲的一部分，另一部分則取決于貨幣過(guò)剩。

3和金融屬性的驅(qū)動(dòng)力：貨幣的過(guò)度發(fā)行和低利率

美國(guó)、日本和中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，貨幣和金融政策往往導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)、低利率和貨幣過(guò)快增長(zhǎng)，而所有房?jī)r(jià)的峰值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰都與貨幣緊縮和加息有關(guān)，比如2007年的美國(guó)和1991年的日本。

利率政策調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)：美國(guó)。上一輪美國(guó)房地產(chǎn)泡沫始于2001年，當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)的低息政策受到刺激。在此期間，低利率刺激抵押貸款大幅增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。隨后，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息刺破了美國(guó)房地產(chǎn)泡沫。從2004年到2006年，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次加息，累計(jì)加息4.25個(gè)百分點(diǎn)，直到2006年6月基準(zhǔn)利率升至5.25%，而美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS10大中城市房?jī)r(jià)在2006年6月達(dá)到歷史高位后開(kāi)始下降，表明美聯(lián)儲(chǔ)的利率水平有所下降利率政策是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的主要原因。

利率政策調(diào)整導(dǎo)致樓市大幅波動(dòng)：日本。1986年至1987年，日本央行連續(xù)5次降息，將央行貼現(xiàn)率從5%降至2.5%，這不僅是日本歷史上最低的，也是當(dāng)時(shí)世界上最低的。日本央行維持了兩年的低息政策。低息政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前繁榮，這體現(xiàn)在地價(jià)的快速上漲上。與美國(guó)類似，日本央行隨后加息，刺破了日本房地產(chǎn)泡沫。連續(xù)加息對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了巨大打擊，東京圈城市的地價(jià)也開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)15年的連續(xù)下跌。

利率政策調(diào)整導(dǎo)致樓市大幅波動(dòng)：中國(guó)。2008年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷了2009年、2012年、2014-2016年的三輪房?jī)r(jià)上漲周期，均與降息和貨幣供應(yīng)量增速加快有關(guān)。在這三輪房?jī)r(jià)上漲周期中，政策試圖通過(guò)放松貨幣金融環(huán)境來(lái)刺激房地產(chǎn)增長(zhǎng)。是什么創(chuàng)造了過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)只漲不跌的神話？

1。是什么創(chuàng)造了過(guò)去幾十年房?jī)r(jià)只漲不跌的神話：城市化、家庭收入和貨幣過(guò)度增長(zhǎng)根據(jù)貨幣數(shù)量方程MV=PQ，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率繼續(xù)超過(guò)名義GDP的增長(zhǎng)率（生產(chǎn)活動(dòng)所需的資金），這將推高資產(chǎn)價(jià)格。商品房具有很強(qiáng)的保值增值的金融屬性，是消化過(guò)剩資金最重要的資產(chǎn)池。

在過(guò)去的幾十年里，房?jī)r(jià)一直在不斷上漲。一部分可以用城鎮(zhèn)化、居民收入等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（居民需求、商品屬性）來(lái)解釋，另一部分可以用貨幣過(guò)度發(fā)展（投機(jī)性需求、金融屬性）來(lái)解釋。這兩個(gè)因素共同創(chuàng)造了中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化速度、居民收入增長(zhǎng)和m2 gdp超過(guò)美國(guó)、日本等主要經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅居世界第一。

2。2015-2016年房?jī)r(jià)飛漲的根本原因是低利率和超發(fā)貨幣。自2014年930新政和1121降息以來(lái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始了新一輪的上漲。2015年，隨著新政和下半年的出臺(tái)，房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅上漲。

貨幣的過(guò)度發(fā)行導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GDP和居民收入。2015年，m2 gdp達(dá)到6.9個(gè)百分點(diǎn)，近十年貨幣超支程度僅次于2009年，也大大超過(guò)了歷史平均每年2.8個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲只是世界的一個(gè)縮影，美國(guó)、歐洲和日本的資產(chǎn)價(jià)格也屢創(chuàng)新高。2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，全球各國(guó)央行的貨幣寬松政策層層加碼，從降息、資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃到貨幣貶值、負(fù)利率等。貨幣政策得到了充分發(fā)揮，但經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹仍處于低迷狀態(tài)，而資產(chǎn)價(jià)格卻屢創(chuàng)新高。伯克在2008年想出了避免大蕭條的方法。2014年**glitz提出我們避免了大蕭條，但卻陷入了大蕭條。

3。房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？房子能買嗎？

根據(jù)前面的分析，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷可以轉(zhuǎn)化為對(duì)未來(lái)城市化、居民收入和貨幣政策的判斷。如果中國(guó)能進(jìn)一步推動(dòng)改革開(kāi)放取得成功，目前的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到56.1%，未來(lái)還有10個(gè)百分點(diǎn)以上的空間，新增城鎮(zhèn)人口約2億。如果中國(guó)能夠改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，居民收入有望改變。

值得注意的是，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的測(cè)算，城鎮(zhèn)居民家庭平均擁有一套住房，住房趨于飽和。但由于人口流入、高端產(chǎn)業(yè)、公共資源豐富等原因，區(qū)域差異明顯，三四線城市庫(kù)存偏高，一二線城市供需缺口較大。

2。關(guān)鍵在于貨幣緊縮

如果未來(lái)繼續(xù)通過(guò)釋放貨幣來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)，利率會(huì)繼續(xù)創(chuàng)出新低，貨幣會(huì)繼續(xù)超發(fā)，那么房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)創(chuàng)出新高。相反，房?jī)r(jià)可能會(huì)見(jiàn)頂。當(dāng)前，貨幣政策再度放松的空間正在逐步打開(kāi)。未來(lái)，貨幣政策可能由主動(dòng)放水轉(zhuǎn)向隱性寬松。

政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，蘇州、南京出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

一輪房?jī)r(jià)上漲和需求釋放周期平均需要18個(gè)月左右，2014年底開(kāi)始的一輪房?jī)r(jià)上漲周期即將結(jié)束。

考慮到上述因素，短期內(nèi)，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將緩慢上漲。然而，區(qū)域差異將是明顯的。中期來(lái)看，公共資源豐富的核心區(qū)和將受益于產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的郊區(qū)最具吸引力。你知道嗎