如何保護(hù)業(yè)主權(quán)益，簽訂物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同，很多社區(qū)業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理部門簽訂合同時(shí)，往往對(duì)物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確的界定。在一些社區(qū)，雙方簽訂“服務(wù)合同”，而在一些社區(qū)，雙方簽訂“委托合同”。

法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，有的設(shè)定為服務(wù)合同糾紛，有的設(shè)定為物業(yè)管理糾紛，有的設(shè)定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這主要是因?yàn)閷?duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的理解不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂物業(yè)委托合同，就意味著業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是受委托、受委托的。

如果小區(qū)管理中出現(xiàn)失竊等問題，后果將與物業(yè)公司無(wú)關(guān)；同時(shí)，委托合同當(dāng)事人可以無(wú)理由依法解除合同，不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定社區(qū)。

在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是，合同的性質(zhì)應(yīng)該是服務(wù)合同，而不是傭金合同。最簡(jiǎn)單的方法是先看房產(chǎn)合同的名稱。如果是服務(wù)合同，合同名稱一般是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”。同時(shí)，在合同條款中，如果是委托合同，一般表述為“甲方委托乙方”，服務(wù)合同一般表述為“甲方為乙方提供服務(wù)”。目前物業(yè)管理費(fèi)涉及兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理費(fèi)包括哪些內(nèi)容。相關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，物業(yè)管理費(fèi)的項(xiàng)目與以往不同，有的物業(yè)公司只在給業(yè)主的收據(jù)上標(biāo)注“物業(yè)管理費(fèi)”，很容易引起業(yè)主對(duì)其概念的模糊產(chǎn)生爭(zhēng)議。另一個(gè)矛盾是，物業(yè)管理費(fèi)收不到，這主要體現(xiàn)在少數(shù)開發(fā)商往往在房屋銷售低迷時(shí)承諾降低部分業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主入住后物業(yè)管理企業(yè)不兌現(xiàn)；有的情況下，其他業(yè)主不兌現(xiàn)同意減免物業(yè)管理費(fèi)的做法，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

另外，由于國(guó)家房改政策的實(shí)施，同一物業(yè)小區(qū)內(nèi)同一商品房產(chǎn)生了不同類型的房屋，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，而一些業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理沒有做到質(zhì)價(jià)齊的原則，因此也存在矛盾，導(dǎo)致管理費(fèi)收不到的現(xiàn)象。由于“物業(yè)管理費(fèi)”是一個(gè)大概念，一般來(lái)說(shuō)，它是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)和管理費(fèi)。然而，對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，這四項(xiàng)費(fèi)用很容易與公共設(shè)施設(shè)備的日常附加維護(hù)費(fèi)用、電梯和水泵的運(yùn)行能耗費(fèi)用混在一起。同時(shí)，由于物管公司負(fù)責(zé)收取物管費(fèi)，有的開發(fā)票，有的給收據(jù)，使得不少業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物管費(fèi)”其實(shí)包含的一些內(nèi)容并不十分清楚。因此，在一些社區(qū)，征收率相當(dāng)?shù)停械纳踔恋椭?0%-30%，這使得物業(yè)管理難以繼續(xù)下去，造成其他有償業(yè)主的心理失衡。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條只涉及公費(fèi)合理的問題，卻沒有列出基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成，造成了該交的不交，不該交的也交的怪現(xiàn)象。同時(shí)，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確、不能體現(xiàn)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉原則也是重要原因。目前，仍有部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)缺乏相關(guān)知識(shí)，物業(yè)費(fèi)高低不一，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的諸多矛盾。這種情況在物業(yè)管理初期尤為突出。

在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)在交給業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)收費(fèi)目錄和費(fèi)用的所有名稱列明，而不是簡(jiǎn)單地用“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱代替各種費(fèi)用的名稱。你知道嗎