二房東：是誰？那是干什么用的？

二房東一般是指出租房產(chǎn)的非房產(chǎn)所有人，即有人將房產(chǎn)出租給房東，再轉(zhuǎn)租給他人。承租人在租賃期間，經(jīng)出租人同意，可以將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。這里的房客是第二個(gè)房東。根據(jù)法律規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租必須征得原出租人同意，才能受法律保護(hù)。《合同法》第224條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可以看出，房屋轉(zhuǎn)租可以分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。兩者的標(biāo)準(zhǔn)是是否征得出租人的同意。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，法律不予承認(rèn)，除非雙方在簽訂租賃合同時(shí)允許轉(zhuǎn)租。

如果二房東和業(yè)主之間的租賃合同中規(guī)定二房東可以轉(zhuǎn)租，或者業(yè)主同意轉(zhuǎn)租，則二房東的租賃是合法的。承租人轉(zhuǎn)租必須經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)，二房東與承租人簽訂的合同可能因未經(jīng)業(yè)主批準(zhǔn)而無效。根據(jù)目前的司法實(shí)踐，轉(zhuǎn)租已成為事實(shí)。業(yè)主未提出異議的，轉(zhuǎn)租生效；雖無書面租賃合同，但有口頭約定和租賃事實(shí)的，則承租人與二房東之間的房屋租賃關(guān)系成立。如何防范二房東在我國目前的房屋租賃市場還不完善，法律法規(guī)還不能解決轉(zhuǎn)租操作過程中的所有問題，因此遇到轉(zhuǎn)租行為時(shí)一定要慎重。因此，轉(zhuǎn)租人（接受轉(zhuǎn)租行為的轉(zhuǎn)租人在法律上稱為轉(zhuǎn)租人）應(yīng)注意：一是轉(zhuǎn)租需要出租人的書面同意；二是轉(zhuǎn)租期間，租賃合同發(fā)生變化，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)相應(yīng)變更；轉(zhuǎn)租合同終止的，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)終止。因此，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)約定，因第一承租人或者出租人違約致使租賃合同無法履行，妨礙合同正常履行的，第一承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。就目前的房屋租賃市場而言，二房東的存在已成為普遍現(xiàn)象，越來越多的“二房東”取代了原來的業(yè)主。但第二套房子轉(zhuǎn)租是否合法，取決于轉(zhuǎn)租是業(yè)主授權(quán)還是事后約定。你知道嗎