2001年10月，某貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)a公司）與市某科技咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B公司）簽訂房屋租賃合同。內(nèi)容如下：a公司近500平方米的商鋪?zhàn)饨oB公司，租賃期限為三年，從2001年11月1日至2004年10月31日，租金25萬(wàn)元/年，先付后用；租金后用；a公司負(fù)責(zé)公司正常的水電供應(yīng)租住的房子，由B公司每月支付水電費(fèi)。一方不履行合同的，另一方有權(quán)提前解除合同，違約方應(yīng)一次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金10萬(wàn)元。合同經(jīng)公證處公證。a公司租賃時(shí)未取得房屋所有權(quán)證，但租賃后取得。房屋租賃未經(jīng)房管部門(mén)登記。2003年2月，a公司將B公司起訴至法院，稱(chēng)B公司第二年未支付租金，拖欠水電費(fèi)，故要求解除房屋租賃合同，并支付所欠租金及違約金。

本案是一起房屋租賃合同糾紛，涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記、合同生效要件、公證效力等諸多法律問(wèn)題。筆者擬對(duì)此進(jìn)行初步分析?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定，“房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為”，因此，只有房屋所有權(quán)才是出租房屋的法律主體。但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主嗎？筆者認(rèn)為，不取得房屋所有權(quán)證并不意味著就不是業(yè)主，因?yàn)閺牟粍?dòng)產(chǎn)登記發(fā)證法律制度的發(fā)展來(lái)看，登記發(fā)證是為了公示產(chǎn)權(quán)，而沒(méi)有房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)也擋不住第三者有產(chǎn)權(quán)證的一方，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)歸屬不影響業(yè)主。因此，所有權(quán)人和所有權(quán)證書(shū)持有人的概念是不一樣的。在房屋建造過(guò)程中，業(yè)主尚未成為業(yè)主，而房屋竣工后，業(yè)主只有在一定時(shí)期后才能成為房屋所有權(quán)證的持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會(huì)資源的利用效率，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)交易的原則?！逗贤ā返诙僖皇l規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。其中，出租人不限于業(yè)主。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，任何人對(duì)標(biāo)的物享有合法使用權(quán)，原則上都可以視為出租人，有權(quán)將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人。此外，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的人經(jīng)債權(quán)人追認(rèn)取得處分權(quán)或者無(wú)權(quán)處分人訂立合同的，合同應(yīng)當(dāng)有效。《合同法》第二百二十八條還規(guī)定：“承租人因第三人主張不能使用或者不能從租賃物中受益的，承租人可以主張減少租金或者不支付租金?！边@從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，出租人是租賃物的所有人還是使用人都不例外不影響租賃合同的效力。以他人財(cái)產(chǎn)出租的，租賃合同仍然有效，但出租人有義務(wù)將租賃物交付承租人使用。出租人未將標(biāo)的物交付承租人使用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不履行債務(wù)的責(zé)任；出租人將標(biāo)的物交付承租人使用的，承租人仍應(yīng)當(dāng)支付租金，不得對(duì)抗租賃物不屬于出租人的事實(shí)。出租人出租他人財(cái)產(chǎn)的，對(duì)標(biāo)的物所有人構(gòu)成侵權(quán)或者不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)民事責(zé)任或者向標(biāo)的物所有人或者合法使用人返還不當(dāng)?shù)美牧x務(wù)。租賃物的所有人或者合法使用人要求承租人返還標(biāo)的物的，承租人不得因承租人與承租人沒(méi)有租賃關(guān)系而拒絕，承租人只能就由此造成的損失向出租人索賠。當(dāng)然，承租人沒(méi)有義務(wù)向租賃物的所有人或使用人支付租金或承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。可見(jiàn)，即使是《合同法》也沒(méi)有規(guī)定出租他人房屋的無(wú)效性，房屋所有權(quán)也不存在爭(zhēng)議。只是因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題，房子暫時(shí)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有無(wú)效的理由。因此，無(wú)產(chǎn)權(quán)證出租房屋既不違法，也不違背公共利益，不能無(wú)效。至于1995年5月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，未取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法不得出租，不能作為合同無(wú)效的理由。合同是否有效，只能依據(jù)法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定來(lái)判斷。建設(shè)部令不是國(guó)家法律、行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。你知道嗎