隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)物質(zhì)需求的不斷增加，以及房地產(chǎn)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)過熱，購(gòu)房成本不斷上升。此時(shí)，房屋租賃空前活躍。在房屋租賃方面，由于現(xiàn)行法律規(guī)定過于原則化，可操作性仍有待提高。筆者從事法律工作多年，對(duì)房屋租賃有一定的了解，積累了一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，本文總結(jié)了房屋租賃中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，供讀者分享。首先，必須簽訂書面合同。合同是用來規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)的，可分為口頭合同和書面合同。在目前的情況下，有些人可能會(huì)因?yàn)橐恍┎徽?dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)目的而違反原協(xié)議。如果是口頭協(xié)議，就會(huì)給這種人一個(gè)“空談”的借口。因此，簽訂書面合同是根本和首要的。房屋租賃合同必須簽訂書面合同。根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期限超過六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過6個(gè)月而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無法成立，只能被視為無限期租賃。因此，無論租期長(zhǎng)短，即使只有一個(gè)月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當(dāng)包括名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維護(hù)和違約。在書面合同的保護(hù)下，對(duì)出租人或承租人來說，都是一種約束和保護(hù)。如果一方不遵守合同，守約方可以要求違約金，這樣可以保證交易的穩(wěn)定性。《最高人民法院關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律的司法解釋》規(guī)范了房屋租賃合同效力的認(rèn)定，保證了法律的確定性和統(tǒng)一性。司法解釋限定了無效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同才視為無效。同時(shí)，允許當(dāng)事人在一審法院辯論結(jié)束前采取補(bǔ)救措施，最大限度地發(fā)揮合同效力，這也是基于交易的穩(wěn)定性。另外，即使租賃合同被認(rèn)定無效，承租人仍需交納入住費(fèi)，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)。此時(shí)，承租人支付的是入住費(fèi)，而不是租金。第三，房屋租賃中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛也屢見不鮮，尤其是現(xiàn)在房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，上漲趨勢(shì)越來越明顯。出租人出售租賃房屋時(shí)未在合理期限內(nèi)通知承租人或者有其他侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形的，承租人能否請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三方的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋？

司法解釋進(jìn)一步限制了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，明確承租人在下列情形下無權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買房屋：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；承租人在出租人履行通知義務(wù)后15日內(nèi)未明確購(gòu)房的；第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。因此，承租人不能要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。當(dāng)然，以第三方的購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買租賃房屋是不可能的，只能向出租人索賠。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，是否可以隨時(shí)主張轉(zhuǎn)租無效？答案是否定的，為了保持交易的穩(wěn)定性，司法解釋規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的情況，但在6個(gè)月內(nèi)沒有提出異議，無權(quán)以承租人不同意為理由要求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。作為出租人，知道承租人擅自轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)在六個(gè)月內(nèi)及時(shí)行使權(quán)利。在司法實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到出租人因訴訟時(shí)效已過而不能主張租金的情況。租金糾紛的訴訟時(shí)效為一年，不同于一般的兩年訴訟時(shí)效。再者，雖然租賃關(guān)系仍然存在，但由于租金是分期支付的，相對(duì)而言，每期租金對(duì)應(yīng)不同的訴訟時(shí)間。