在司法解釋中，城市規(guī)劃區(qū)和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城市房屋。為解決審判實(shí)踐中存在的突出問(wèn)題，本司法解釋的適用范圍是城市房屋租賃合同糾紛案件。司法解釋規(guī)定，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)房屋租賃合同糾紛可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定承租人按照國(guó)家福利政策承租的公共住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，具有社會(huì)福利保障性質(zhì)。租賃關(guān)系不是一個(gè)完整的民事法律行為，司法解釋也不適用于合同糾紛，“在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力強(qiáng)制性規(guī)定的基礎(chǔ)上，司法解釋確定了租賃的原則合同效力的認(rèn)定：一是限制無(wú)效合同的范圍。司法解釋僅將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同視為無(wú)效。二是對(duì)缺乏有效合同條件的，采取了補(bǔ)救措施，即當(dāng)事人在一審法院辯論終結(jié)前取得法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形的，本合同視為有效。山東匯通律師事務(wù)所張吉慶律師認(rèn)為，該解釋嚴(yán)格體現(xiàn)了《合同法》及相關(guān)規(guī)定的立法宗旨，具有較強(qiáng)的可操作性和適用性，對(duì)正確及時(shí)解決此類糾紛具有重要意義。明確了非法出租房屋屬于行政管理范疇，不影響租賃合同效力的觀點(diǎn)。將有效遏制開發(fā)商長(zhǎng)期占用閑置土地和臨時(shí)住房的非法牟利現(xiàn)象，督促開發(fā)商放棄“副業(yè)”，集中精力做主業(yè)?！督忉尅穼?duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作了限制性規(guī)定，不支持房屋共有人、出租人的直系親屬、近親屬購(gòu)買房屋時(shí)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。既增加了對(duì)房屋所有權(quán)的保護(hù)，又穩(wěn)定了房屋交易關(guān)系。

除租賃雙方當(dāng)事人外，《解釋》確認(rèn)了分承租人是訴訟的第三人，有利于查明事實(shí)，區(qū)分責(zé)任?！督忉尅窙](méi)有要求“房屋租賃合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)，作為合同的有效要件”。因此，有關(guān)行政部門對(duì)房屋租賃的一些強(qiáng)制登記處罰規(guī)定的合法性值得懷疑。房屋裝修糾紛的處理一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。司法解釋確立了此類糾紛的處理規(guī)則：承租人擅自裝修的，將構(gòu)成侵權(quán)并承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人同意裝修的，應(yīng)根據(jù)不同情況適用不同的處理原則。山東國(guó)恒律師事務(wù)所劉曉倫律師認(rèn)為，在房屋租賃合同糾紛案件中，以往司法適用《合同法》第223條的規(guī)定是，承租人在第二出租人同意的情況下，可以改善或者增加租賃，承租人未經(jīng)出租人同意，擅自對(duì)租賃物進(jìn)行改良或者添置的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。由于該條款中對(duì)合同期滿后出租人同意在租賃物上增加其他物是否給予補(bǔ)償沒(méi)有明確規(guī)定，在司法實(shí)踐中，對(duì)同一情形會(huì)有不同的判斷。最高法院的上述“解釋”解決了這個(gè)問(wèn)題。《解釋》第十二條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝修的，租賃期滿，承租人要求出租人賠償裝修費(fèi)用的，不予支持。除非雙方另有約定。”

以上規(guī)定僅在合同有效時(shí)適用。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意或不同意裝修使用；合同終止時(shí)，裝修殘值損失由誰(shuí)承擔(dān)？這一司法解釋也分別作出了規(guī)定。