《中華人民共和國物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定，將房屋改為商品房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。一是不必遵守法律法規(guī)和管理規(guī)定。

所謂必須符合法律法規(guī)的規(guī)定，是指住宅用房轉(zhuǎn)為經(jīng)營性住房，不能違反有關(guān)法律法規(guī)對住房真實狀況和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。如《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，擅自改變建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

（2）將無防水要求的房間或陽臺改為衛(wèi)生間或廚房房間；

（3）擴(kuò)大承重墻上原有門窗的尺寸，拆除連接陽臺的磚混墻；

（4）破壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低能耗節(jié)能效果；

（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。在本項措施中，“建筑主體”是指建筑主體的結(jié)構(gòu)形式，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻、連接點(diǎn)和基礎(chǔ)，本法所稱的承重結(jié)構(gòu)，是指將其自身重量和各種外力直接傳遞到地基上的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件及其連接點(diǎn)，包括承重墻、柱、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋頂桁架，懸索等

因此，企業(yè)違反上述法律規(guī)定，擅自改變住宅原有結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量和安全的，是法律禁止的，不能作為營業(yè)用房使用。《物業(yè)管理條例》與《物業(yè)管理條例》中的業(yè)主公約具有同等法律意義。是全體業(yè)主或業(yè)主大會為管理住宅小區(qū)而制定的一系列管理規(guī)定。居住區(qū)管理條例禁止的與住宅改造有關(guān)的行為，不得將住宅改為商品房。二是不需要征得利害關(guān)系人的同意。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，所謂有利害關(guān)系的業(yè)主將其房屋變更為營業(yè)用房，建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”如《物權(quán)法》第77條所述。在建筑面積內(nèi)，聲稱對自己有利害關(guān)系的建筑物以外的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價值和生活質(zhì)量已經(jīng)或者可能受到不利影響。”根據(jù)法律規(guī)定，可以認(rèn)定，在住宅小區(qū)內(nèi)，企業(yè)要將該住宅作為企業(yè)的經(jīng)營場所，必須征得樓內(nèi)其他業(yè)主的同意，特別是鄰近鄰居的同意，方可改變該住宅的用途。

同時，在工商登記過程中，企業(yè)以住所為登記地的，工商部門還將要求申請人提供樓內(nèi)其他業(yè)主同意的書面證明，方可登記。

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