公屋的劃分是什么？

公共住房承租人只享有房屋使用權，不享有房屋產(chǎn)權。因此，離婚時，法院只會認定房屋使用權的歸屬，而不會認定房屋的產(chǎn)權。1996年2月5日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用權和租賃權若干問題的答復》司法解釋，對審理離婚案件中公房使用權的劃分作了具體規(guī)定。（一）結(jié)婚登記前，公房使用權已經(jīng)以一方名義存在。離婚時對方能否要求分割公房使用權？

在這個問題上，最高法的司法解釋采取了“具體情況，具體分析”的原則。筆者分析了以下九種情形，認為不動產(chǎn)使用權應由夫妻共同享有。

（1）一方婚前租住公房的，婚姻關系存續(xù)5年以上的，另一方離婚時有權要求分割公房權益。應當指出的是，一方在婚前獲得了這一權利。一方婚后取得該權利的，另一方不論時間長短，都有權要求分割公房權益。

（2）一方婚前租賃本單位公房時，離婚時雙方均為本單位職工，也就是說，夫妻雖然結(jié)婚不足5年，但轉(zhuǎn)讓到同一單位，另一方也可以要求分割公房權利和財產(chǎn)興趣。

（3）如果一方婚前借款建房并取得公房租賃權，婚后夫妻雙方共同還貸，雖然公房是婚前購買的，但另一方也有權因雙方原因要求分割公房權益婚后雙方共同償還。當然，還有一些不明確的地方，比如婚后共同支付多少錢，對方有權提出索賠，是部分還是全部，司法解釋中沒有規(guī)定，實踐中由法院根據(jù)案件情況處理。

（4）婚后一方或雙方取得公房租賃權的，無論承租人是誰，另一方均有權分割公房權益。

（5）對于婚前一方租住的公房，雖然房屋是婚前一方租住的，但拆遷后只要更換公房，新公房的租賃權將由兩人共同享有。（六）夫妻共同建造或者共同購買共有房屋。（七）夫妻雙方應當將本單位的公共租賃住房返還本單位或者對方單位，對方單位也應當變更公共租賃住房。也就是說，婚后公房發(fā)生了變化，使用權是雙方共有的。（8）雙方婚前租住公房，婚后合并交換公房。（九）其他應當認定為夫妻雙方可以出租的情形。這是一個靈活的條款。法院有自由裁量權。法院認為將公共房屋租賃權僅授予一方不公平，或者造成其他嚴重后果的，可以依照本條規(guī)定處理。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，結(jié)合實際業(yè)務經(jīng)驗，筆者認為，最高人民法院在處理這一問題時主要遵循以下原則。（1）照顧孩子的一方。當一對夫婦離婚時，受害最深的是孩子。為了保證孩子的健康成長和穩(wěn)定的生活環(huán)境，將公房使用權授予有孩子的一方是合理的。此外，根據(jù)最高法院的司法解釋，兩歲以下兒童一般應由妻子撫養(yǎng)。（2）男人和女人應該在同樣的條件下照顧她們的女人。這不是一個“女士優(yōu)先”的問題，但總的來說，離婚對女性的傷害要大于對男性的傷害。據(jù)調(diào)查，目前離婚率較高的年齡段有三個：第一階段是結(jié)婚兩年內(nèi)，進入“圍城”，想出去；第二階段是35歲左右，丈夫事業(yè)成功，有外遇，容易離婚；第三階段是55歲至60歲，他覺得自己一生中應該聰明一次，很容易出軌，導致離婚。尤其是在第二階段，離婚率相當高。（三）照顧殘疾人或者有困難的人。（4）照顧無辜的一方。什么是“過錯”，一般來說，主要是指離婚的原因。實踐中，主要情況是一方有婚外情，或有賭博等不良習慣，或品行不良。（5） 參照公房產(chǎn)權人（單位）的意見，決定判給男方或者女方。

（3）如果公共住房使用權授予一方，另一方能否獲得補償？

（1）如果一方無權獲得公房使用權，則不存在補償問題。

（2）如果雙方都有權獲得公房使用權，因為公房使用權最終只能授予一方，公房所有人應當對非公房所有人給予適當補償。（4）如何界定“適當補償”的標準。就本市而言，如果公房被拆遷，承租人最多可拿到80%的拆遷費。因此，筆者認為，參照拆遷，有可能將安置價款的一半補償給對方。（5） 離婚時“部分產(chǎn)權”的公房如何分割？

根據(jù)最高人民法院婚姻法最新司法解釋（二）第二十一條規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋發(fā)生糾紛，無法協(xié)商的，人民法院不應當對房屋權屬進行判斷，應當根據(jù)實際情況判斷房屋權屬，案件判決書應當由當事人使用。取得房屋產(chǎn)權證后，任何一方將分別向法院起訴。

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