[案例一]合同主體“模糊”

王女士想租地鐵附近的房子，于是找了一家房產(chǎn)中介。在經(jīng)紀(jì)人的推薦下，王女士與房產(chǎn)中介公司簽訂了房屋租賃合同。租賃合同為格式文本。出租人一欄填寫李先生的姓名，代理人一欄填寫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名稱。在合同文本的最后簽字處，只有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的公章蓋在代理人身上。事后，王女士與房產(chǎn)中介公司發(fā)生糾紛，訴至法院，要求房產(chǎn)中介公司退還剩余租金和定金。立案法官在審查本案時(shí)認(rèn)為，租賃合同的主體是王女士和李先生，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只是李先生的委托代理人，故本案因訴訟主體不具備資格而不予立案。法官建議，代理租賃和轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的兩項(xiàng)常見業(yè)務(wù)。代理租賃是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名義出租房屋，是與出租人的委托關(guān)系；轉(zhuǎn)租是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在租賃期內(nèi)將房屋出租給第三人的行為，即與出租人和第三人的租賃關(guān)系。由于這兩類租賃業(yè)務(wù)中的實(shí)際承租人往往只與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂合同，在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意將合同主體“模糊化”，給承租人在發(fā)生糾紛時(shí)起訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶來(lái)障礙。因此，在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查合同主體，明確出租人，如遇類似情況，應(yīng)主動(dòng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提出修改合同主體的建議。

[案例2]拖欠租金兩天。逾期付款的，每天加收500元罰款。如果兩天后仍未付款，合同將被視為終止，史先生將放棄房屋內(nèi)剩余物品的所有權(quán)。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有權(quán)開門接受新居民。后果由史先生承擔(dān)。根據(jù)協(xié)議，石先生應(yīng)于2013年5月26日支付第二筆租金。但由于石先生出差，沒(méi)有按約定時(shí)間交房租。5月30日，石先生回到北京后，發(fā)現(xiàn)房子被鎖上了。石先生認(rèn)為，主觀上無(wú)意不交租金，因客觀原因耽誤了幾天，租金已支付至2013年6月25日，遂上訴法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還剩余租金及押金。房產(chǎn)中介認(rèn)為，石先生未按合同約定及時(shí)支付租金，構(gòu)成違約。

法官指出：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的格式合同中，雙方的權(quán)利義務(wù)往往不平等，體現(xiàn)在涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的條款權(quán)利多義務(wù)少，而涉及承租人的條款權(quán)利較少，義務(wù)較多，呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。在許多格式合同中，違約責(zé)任基本上是由承租人承擔(dān)的，有的甚至規(guī)定了更重的義務(wù)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的違約責(zé)任卻很少。因此，承租人在簽訂合同時(shí)，一定要仔細(xì)看合同條款，特別是違約責(zé)任。他應(yīng)該質(zhì)疑不公平的條款，而不是盲目地簽字。

[案例3]補(bǔ)充條款中的陷阱。見謝某猶豫不決，中介說(shuō)只要在合同末尾加上補(bǔ)充條款，就可以半途而廢地退租。因此，雙方在補(bǔ)充條款中約定“出租人找到下一承租人時(shí)，承租人可以提前歸還租賃物”。經(jīng)紀(jì)人口頭告訴小謝，這樣他就可以在租賃期內(nèi)歸還租金，而且不必承擔(dān)違約責(zé)任。半年后，小謝要求歸還租約。房產(chǎn)中介公司因在合同期內(nèi)沒(méi)有找到下一個(gè)承租人而拒絕歸還租賃物，并表示補(bǔ)充條款并不能免除小謝的違約責(zé)任。

法官建議：當(dāng)承租人對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的格式租賃合同有疑問(wèn)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人往往提出可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議來(lái)保護(hù)承租人的權(quán)利。但是，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只是通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司的口頭承諾與承租人達(dá)成所謂的“補(bǔ)充協(xié)議”，并沒(méi)有作為補(bǔ)充條款正式寫入租賃合同，使得這些補(bǔ)充協(xié)議“隱蔽”，而承租人在發(fā)生糾紛時(shí)很難提供證據(jù)；至于租賃合同中寫明的補(bǔ)充條款，對(duì)承租人有利的內(nèi)容也可能“隱匿”，這并不能在合同文本中明確免除承租人的違約責(zé)任。事實(shí)上，這從表面上大大削弱了承租人的提前退房權(quán)。因此，在簽訂合同時(shí)，承租人不應(yīng)盲目聽取經(jīng)紀(jì)人的口頭承諾，以免日后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不收帳；補(bǔ)充條款應(yīng)結(jié)合合同文本慎重考慮，以免落入陷阱。

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