1、 目前，我國認定合同無效的法律依據(jù)主要是《民法通則》第五十八條和《合同法》第五十二條?！睹穹ㄍ▌t》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無效：（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人未依法獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，違背對方真實意思的行為；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）在經(jīng)濟合同中違反國家指令性計劃的；（七）以法律形式掩蓋違法目的的。無效的民事行為從一開始就沒有法律約束力。”《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）當事人一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；

由于社會活動的復雜性和多樣性，民法通則和合同法只規(guī)定了合同效力的認定標準，但涉及到具體合同時，需要結合相關司法解釋和其他法律、行政法規(guī)予以認定。（1） 撤銷權的行使不是撤銷行為的前置程序?！吨腥A人民共和國合同法》第九十六條第一款當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定要求解除合同的，應當通知對方。通知到達對方時，合同終止。對方當事人有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認終止合同的效力。

編者認為，以上規(guī)定只是指明了終止合同的方式，不僅通過訴訟/仲裁，還可以通過“通知”的方式，從而使問題的解決更加友好。因此，“通知”不是提起解除合同訴訟的前置程序。在處理房屋租賃關系中，直接提起訴訟/仲裁以解決合同解除問題涉及的利益因素很多。租賃合同為連續(xù)合同。假設承租人以通知方式要求解除合同，一旦出租人拒絕或無視通知，承租人將處于不利地位。不知道終止權是否合法。最后，終止房屋租賃合同的通知必須通過訴訟/仲裁解決。法律給予收到解除通知的當事人三個月的異議期。如果發(fā)出通知的當事人是守約方，那么三個月的異議期限顯然過長，這使得權利長期處于一種未知狀態(tài)。解除合同的法定權利是當事人的權利，只要不違反法律的禁止性規(guī)定，不損害第三人的利益，應當允許債權人以適當?shù)姆绞叫惺?。解除權在法律?guī)定或者當事人約定的期限內不得行使。當事人逾期不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人對解除權的行使期限沒有約定，經(jīng)對方催告在合理期限內不能行使的，解除房屋租賃合同的通知消滅。解除房屋租賃合同的通知源于出租人催告承租人履行支付租金義務的，雖然法律沒有規(guī)定“合理期限”的間隔，所謂舉重是輕，根據(jù)最高法關于商品房銷售的司法解釋，合理期限可以確定為3個月；如果沒有催交，期限可以按照司法解釋的規(guī)定確定為1年。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，合理的解除權行使期限為對方催告后三個月法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定。對方不催告的，撤銷權自撤銷權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，撤銷權消滅。（2） 解除權的適用符合合同法規(guī)定的法定解除條件或者雙方約定的條件的，當事人之間的房屋租賃關系隨之解除。但是，在某些特定情況下，房屋租賃合同不完全符合法定或者約定的解除條件，但又不能繼續(xù)履行的，應當解除合同的，解除租賃合同可能是一種比較“經(jīng)濟”的解決辦法。在處理房屋租賃糾紛時，經(jīng)常遇到的一個重要問題是如何確定房屋租賃合同的終止時間，這關系到法官對租賃關系的存在和期限的判斷，因而關系到合同當事人的切身利益，具有重要的法律意義。但對于這一問題，由于法律沒有作出明確規(guī)定，在實踐中存在著不同的判斷方法和思路。小編認為，上海高院對這一問題的回答，為解決這類問題提供了很好的借鑒，也可以在實踐中借鑒。訴訟前，雙方協(xié)商解除合同的，終止日期為合同終止日期。

2。一方當事人行使終止合同權利，另一方當事人有異議提起訴訟，法院認為行使終止合同權利并無不當?shù)?，終止通知送達日為合同終止日；當事人一方行使合同解除權，另一方提出異議訴訟，法院認為當事人無權解除合同，但雙方在訴訟中同意解除合同的，可以在判決或者調解中明確約定解除合同的日期為解除合同的日期。第三，房屋租賃合同無效與請求解除房屋租賃合同的區(qū)別在于，申請人是出租人或者承租人出示的合同文件，代表了雙方當事人的權益。詳見上文。綜上所述，以上是有關房屋租賃合同無效和房屋租賃合同解除請求的內容。綜上所述，房屋租賃合同一旦被認定無效，勢必對房屋租賃雙方產生重大影響。此時，基于合同無效、恢復原狀的情況，雙方需要返還之前取得的財產。當然，在您的實際操作過程中，我們建議您咨詢專業(yè)意見。請專業(yè)律師律師網(wǎng)去處理它。最大限度地保護自己的合法權益，保護自己的利益不受損害。你知道嗎