自動續(xù)費確實是一個合理的系統(tǒng)選擇。毫無疑問，它表達了立法者對人民利益的尊重。有助于增強市民安居樂業(yè)的信心，鼓勵業(yè)主多關(guān)心房屋狀況。此外，自動續(xù)期將提高房源的有效利用率。否則，在70年期限臨近之際，各種破壞性利用資源的行為不可避免。類似的情況在農(nóng)村土地承包經(jīng)營過程中也曾發(fā)生過，這種情況在城市土地利用中不能重復(fù)。最后，自動更新也有助于提高城市發(fā)展水平。如果不允許自動續(xù)期，如果房子50年后倒塌不能使用，老百姓就很難主動配合政府在原址上建房。

在續(xù)期問題上，應(yīng)區(qū)分住宅用地和非住宅用地。我們稱使用非住宅用地的人為商人，稱使用住宅用地的人為普通人，以揭示這兩個群體之間的差異。從某種意義上說，擁有商鋪只是商人的經(jīng)營手段，而不是他們的最終目的。對于老百姓來說，穩(wěn)定的住房是他們的生活；商人可以根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化隨時調(diào)整經(jīng)營場所，但老百姓卻很難隨時搬家。考慮到這兩類土地的差異，區(qū)別對待住宅用地和非住宅用地是一種合理的選擇?，F(xiàn)行法律規(guī)定了非住宅用地的期限。既有非住宅房屋的建設(shè)成本、購置成本和租金在考慮土地使用權(quán)年限的基礎(chǔ)上確定。如果允許非住宅用地期限自動續(xù)期，可能會在很大程度上改變穩(wěn)定的商業(yè)預(yù)期，甚至制造一些投機機會。因此，我個人不同意自動續(xù)期非住宅用地的使用年限。

現(xiàn)行草案對土地出讓金的續(xù)期期限、續(xù)期標(biāo)準、續(xù)期辦法沒有更具體的規(guī)定，但授權(quán)國務(wù)院另行規(guī)定。對于土地出讓金如何續(xù)期，有人提出了“費改稅”方案，將建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)繳納的土地使用費納入房產(chǎn)稅范疇?！百M改稅”方案在理論上是合理的。按照目前的做法，業(yè)主取得土地使用權(quán)的年限為幾年，類似于業(yè)主出租國家的土地。因此，理論上，土地出讓金也可以折算成年租金，分期支付。實行“費改稅”，不僅使政府獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大大減輕了購房者的負擔(dān)，也大大降低了房價。但是，至少有以下幾個因素會影響“費改稅”的實施。首先，城市發(fā)展需要大量資金。如果不一次性收取土地出讓金，很難想象這個城市會變成什么樣子。二是信用與法制環(huán)境。對購房者來說，“費改稅”實際上是分期交費或交稅。在目前的信貸形勢下，很難想象這一新稅種能否及時征收。至于土地出讓金續(xù)期的方式和標(biāo)準，我認為可以嘗試“費改稅”方案中提出的合理要素，用“費改稅”取代一次性續(xù)期的土地出讓金，甚至可以通過立法機關(guān)制定新的稅收規(guī)則來解決稅率等具體問題。你知道嗎