1、 購房者貸款申請未獲批準(zhǔn)的原因有兩個(gè)：一是由于個(gè)人信用問題，銀行不愿放貸；二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，購房者將沒有足夠的資金按時(shí)支付房款。通常情況下，由于銀行不貸款或貸款不足，購房者必須用自有資金買房，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)閹缀跛械馁I賣合同都規(guī)定，如果買受人貸款不足，不足部分應(yīng)在交易轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)足，因此貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人承擔(dān)。解決辦法：為避免此類糾紛，買方應(yīng)盡快向銀行咨詢貸款事宜，詢問是否可以申請貸款以及可以借多少。他不僅要聽中介對貸款情況的估計(jì)，還要直接向銀行咨詢。此外，還可以在合同中約定：因貸款未獲批準(zhǔn)或未完全批準(zhǔn)，致使買受人支付能力受到嚴(yán)重影響的，任何一方均有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)退還已收到的房款，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。二是房價(jià)上漲過快，賣方違約。

1。如果只簽訂了購房意向書，且購房意向書中明確了購房的主要條款（價(jià)格、房屋所在地、付款時(shí)間、過戶時(shí)間、交付時(shí)間等），則可視為簽訂了房屋買賣合同。買方有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同，或終止合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如果你想終止合同，你可以選擇押金的罰款，并要求賣方雙倍的押金。你也可以選擇要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，并根據(jù)房價(jià)上漲的差額賠償你的損失。但是，多數(shù)《意向書》并沒有上述全部條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，購房人只能要求出賣人通過雙倍定金的方式支付定金違約金。房屋買賣合同已經(jīng)簽訂的，出賣人可以繼續(xù)履行合同或者解除合同。根據(jù)合同，賣方須支付違約金。如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲造成的損失，出賣人也可以要求賠償。三是支付中介費(fèi)。第一家中介看房，簽了看房確認(rèn)書，但價(jià)格沒有商量。后來看到房子也在其他中介掛牌，價(jià)格也可以商量，這樣就可以通過其他中介成交了。這時(shí)，如果第一中介說你用他的房子做交易，就會要求他支付傭金。實(shí)踐中，第一居間人主張委托代理，很少得到法院和仲裁機(jī)構(gòu)的支持。

2。為了節(jié)省交易成本，買賣雙方在通過中介簽訂房屋買賣合同后，避開中介私下過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠實(shí)信用原則，損害了作為中介的中介人的利益。跳過中介的私下交易后，中介可以起訴法院要求賠償。

3。中介業(yè)務(wù)員為了節(jié)省中介費(fèi)，私下與客戶達(dá)成協(xié)議，不通過中介公司收取傭金，或者在第一家中介銀行簽訂“中介協(xié)議”后，跑到另一家中介銀行進(jìn)行交易，這叫“飛單”。表面上看，顧客付的錢少，但實(shí)際上，風(fēng)險(xiǎn)很大。第四，交易稅的計(jì)算存在誤差。這些稅種主要包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅?，F(xiàn)在二手房稅收政策力度大，繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常變化，所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)法律規(guī)定。第二，雙方同意由買方承擔(dān)所有稅費(fèi)，賣方只關(guān)心“實(shí)收價(jià)款”。這種協(xié)議對買方來說有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻诤炗喓徒灰灼陂g稅負(fù)發(fā)生變化，增加的稅負(fù)只能由買方承擔(dān)。特別是一些商業(yè)地產(chǎn)可能因?yàn)闅v史問題而無法納稅，因此我們應(yīng)該更加關(guān)注此類風(fēng)險(xiǎn)。三是降低房價(jià)，即“陰陽合同”和“黑白合同”。為了降低交易成本、少交稅，雙方通常在正式的銷售合同中降低房價(jià)，然后以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差價(jià)。這種做法是違法的，是逃稅。此外，低合同價(jià)格往往遇到納稅障礙。稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)格過低，要求按評估價(jià)納稅。如此一來，買賣雙方往往就增稅由誰承擔(dān)產(chǎn)生糾紛，但一方當(dāng)事人不應(yīng)以房價(jià)過低為由主張買賣合同無效。出賣人在出售房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)調(diào)出賬戶，買賣合同一般規(guī)定出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付前或者交付后調(diào)出賬戶。戶籍雖然不影響房地產(chǎn)交易，但會影響購房者的結(jié)算。如果購房者購買“學(xué)位房”，或者購房是為了落戶，必須對房屋戶籍有詳細(xì)的了解，對出賣人戶籍遷出的時(shí)間必須有明確的約定，否則就達(dá)不到購房的初衷。

買家應(yīng)該對這些問題采取預(yù)防措施并給予充分關(guān)注。建議考慮以下三種方式：

1。違約金按逾期遷出時(shí)間支付。但這種方法的缺點(diǎn)是，如果賣方拖延時(shí)間較長，計(jì)算出的罰金會更高，法院可能只支持一部分，因此對賣方的限制并不強(qiáng)。

2。你可以搬出你的帳戶作為支付余額的先決條件。也就是說，在付清余款之前，賣方應(yīng)該先把賬搬出去，否則余款就付不起了，可以追究賣方的違約責(zé)任。買方可以更適當(dāng)?shù)乇Ａ粲囝~，這將對賣方產(chǎn)生更大的限制。雙方同意，如果賣方在一定期限內(nèi)未將其賬戶轉(zhuǎn)移，買方可以終止銷售合同，并追究賣方的違約責(zé)任。如果購房者的購房目的主要是落戶，這種方式可以有效地限制賣房者拖延、拒絕搬走。在簽訂正式合同之前，買家通常要付定金。押金的作用是保證雙方簽訂正式合同。存款糾紛有三種類型：

1。支付定金后，如果一方違約，守約方可以按照定金的違約金進(jìn)行處理，即買受人違約的，出賣人可以沒收定金；出賣人違約的，買受人可以要求雙倍返還定金。

2。定金支付后，除定金合同外，雙方不能就與合同履行密切相關(guān)的其他內(nèi)容達(dá)成協(xié)議。如不能達(dá)成協(xié)議，雙方可要求解除定金合同，賣方應(yīng)退還定金（不得雙倍返還）。但需要注意的是，定金合同中未約定、事后無法協(xié)商的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠實(shí)信用原則和交易習(xí)慣確定，不能因一方故意提出苛刻條件而造成。

3。定金支付后，定金不是交給業(yè)主，而是按照定金合同或中介協(xié)議交給中介保管。如果定金合同規(guī)定定金由中介保管，則定金合同生效。賣方不能以未收到定金為由，聲稱不受定金合同的約束。

二手房的交易程序非常復(fù)雜。簽訂各種合同時(shí)，雙方應(yīng)認(rèn)真閱讀合同條款，避免在二手房買賣合同中發(fā)生糾紛。以上總結(jié)的內(nèi)容是一些常見的爭議。當(dāng)我們了解到這些二手房購買問題后，相信我們對二手房買賣的問題會更加清晰和明確。如果您有任何其他問題，您可以聯(lián)系律霸在線。你知道嗎