案例

王先生想買一套較大的房子a，但由于政策和經(jīng)濟形勢的限制，他不得不將名下的另一套房子B賣掉，于是與李女士簽訂了一份房屋買賣合同（以下簡稱合同1），并與張先生簽訂房屋買賣合同（以下簡稱合同二）。但由于李女士的購房資格審核未通過，王先生未能及時將B房出售，a房的轉(zhuǎn)讓期限也已屆滿。此時，因李女士不能按約定履行合同，王先生與張先生構(gòu)成違約。據(jù)專家分析，偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理孔丹認為，如果不能按時履行合同，可能導致串單中的買賣雙方在另一份房屋買賣合同中違約。由于合同的相對性，守約方不能在另一份房屋買賣合同中要求賠償因違約而遭受的損失。

合同1和合同2屬于兩個獨立的合同。合同是相對的。對于合同1，王先生在履行合同2期間遭受的損失不屬于由于履行合同而造成的直接損失，而是間接損失。因此，王先生不能向李女士索賠，也不能要求李女士賠償?shù)诙贤械膿p失?？傊@一損失只能由王先生自己承擔。李女士只需賠償王先生違約金1。對于合同2，王先生的損失與李女士無關(guān)。

孔丹還提醒消費者，目前市場上賣一買一的改善型購房者需求量很大。因為它涉及到房屋買賣同時進行的過程，出現(xiàn)問題的概率非常大。購房者要注意每一個細節(jié)，避免不必要的麻煩。

二手房購買流程指引。在查看房源時，可以看到幾家中介的掛牌房源，比較多，選擇價格和品質(zhì)合適的一家。有的中介公司有獨棟房，這類房子的價格可能比較高，購房者應(yīng)仔細比較，選擇適合自己的。二是核實賣家身份。一旦確認供應(yīng)，就要核實賣方的身份。如果是個人，請看他的身份證。三是產(chǎn)權(quán)確認。到房管局查看賣方的房產(chǎn)證。檢查以下要點：

1。產(chǎn)權(quán)證上的所有人與出賣人是否為同一人，核對出賣人身份證或工商檔案中的姓名是否與產(chǎn)權(quán)證上的所有人一致。

2。房屋為一人以上共有的，出賣人應(yīng)當提供全體共有人的身份證件和同意出售房屋的書面文件；房產(chǎn)為夫妻共有的，是否取得出賣人配偶的書面同意；房屋已出租的，出賣人應(yīng)當提供承租人對出售的書面意見。不要忽視這些預(yù)防措施。四是核實房屋是否允許買賣。在下列情況下不要買房：

1。列入拆遷通知范圍的房屋或者國家征用的房屋；

2。人民法院、行政機關(guān)依法查封的房屋；

<3。非法或非法的房屋。五是房屋質(zhì)量等配套設(shè)施審核。在這個環(huán)節(jié)，購房者除了要核對房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)等更直觀的方面外，還需要進一步了解供電、水質(zhì)、水壓、燃氣、供暖、管道走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項目和收費標準。關(guān)鍵承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。任何關(guān)于交易的關(guān)鍵協(xié)議或賣方的任何承諾都應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能用口頭協(xié)議代替，因為口頭協(xié)議一旦發(fā)生爭議，就沒有證據(jù)。購房人在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)注意“交房期限”，注明出賣人何時、以何種方式將房屋交付給買受人，如果不能按時交房，買受人將獲得何種補償。注意付款方式和時間。付款時，買方應(yīng)盡量將轉(zhuǎn)賬憑證留在銀行進行付款，以增加購買付款憑證的力度。一般情況下，在協(xié)議中，買受人在交房時可以以房屋總價的10%左右作為再付款的條件，并限制出賣人按時交房；也可以在交房前要求業(yè)主搬出交房。8注意房屋付款和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。不要隨便相信對方的名譽。先付款后過戶還是先過戶后付款是一個重要的問題。你可以考慮把房款存放在雙方都可以信任的單位，比如律師事務(wù)所或知名機構(gòu)。過戶完成后，可以將房款轉(zhuǎn)到賣家賬戶。9保障產(chǎn)權(quán)順利轉(zhuǎn)移。只有在當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后。有經(jīng)紀人、律師，公證的擔保并不是交易過程的完成；從購房者的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)結(jié)束后，這套房才真正屬于你，在此之前，出賣人可以隨時違約。二手房銷售注意事項。代理模式的選擇。二手房代銷一般有兩種方式：獨家代理和一般方式。選擇獨家代理的客戶不應(yīng)將同一套房屋委托給其他代理，但一般可以同時委托多家代理銷售同一套房屋。目前，大公司傾向于與客戶簽訂獨家代理合同，而小中介則傾向于簽訂一般合同。一般來說，獨家代理合同可以保證交易的安全性，而總承包合同可以提供更多的客戶，有利于交易的早日達成，但在交易過程中可能存在一定的風險。代理的有效性應(yīng)該是短的而不是長的。如果簽訂了獨家代理合同，但房子長期賣不出去，我們該怎么辦？這就要求在簽訂合同時約定一個有效期，在有效期內(nèi)沒有達成交易的，合同可以自動終止。代理有效期宜短不宜長，一般為一個月。

3.“跳過“中間人”是有風險的。有一些“聰明”的賣家通過中介和買家見面，為了節(jié)省中介費，會“跳過”中介和買家直接交易。專家認為，這一方面違反了房地產(chǎn)客戶的誠信，另一方面也增加了交易風險，有時還會降低交易效率。因此，最好找一家規(guī)模較大、信譽較好的房屋交易中介公司。

4。很多客戶覺得代銷房屋時，合同上的錢的細節(jié)太繁瑣，只需要簽一個“已付價格”，即直接拿到多少錢。在二手房交易過程中，除了房屋本身，還涉及契稅、交易費、中介費等費用。如果只簽“已付價”，會給中介留下很大的操作空間。遇到一些非法中介的話，等于成了“黑案操作”的溫床。因此，在簽訂合同的過程中，一定要把所有的錢都說清楚，決不能只簽一個“已付價款”。

5。關(guān)注買家的資質(zhì)和購買力。如果是賣房子買房子的購房者，應(yīng)該盡量把房子賣出去處理，以免被動。你知道嗎