關(guān)注點一：準(zhǔn)確理解“限購令”政策

長沙市住房限購令有1套住房，其中戶籍居民可提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的有1套。擁有2套及以上住房的非戶籍戶籍居民家庭、1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、不能提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停長沙市中心地區(qū)房屋銷售。因此，無論戶籍是否已遷出長沙，購房者都要先查看自己的情況和想買的房子的位置，看自己是否屬于“限購”名單。否則，即使對房子滿意，也只能對房子充滿期待。焦點二：價格不等于實際購房價格與新房不同，除了房價本身，二手房交易還需要繳納各種稅費，如果通過中介完成交易，還涉及中介費。在貴陽市二手房市場，幾乎所有的賣家都給出了“凈價”。房屋交易過程中需要繳納的所有稅費甚至中介費都由購房者繳納。賣家只收“凈價”，不計稅費，這已成為當(dāng)前二手房市場的“潛規(guī)則”。

以一套50萬元的普通二手房為例，如果購買時間不足5年，所售房屋并非該家庭唯一住所，那么賣方的營業(yè)稅及附加、個人所得稅以及買方的契稅和中介費，加起來都是6萬元。也就是說，要買這套50萬元的房子，購房者要交56萬元才能買到。據(jù)了解，并非長沙所有銀行都辦理二手房貸款。比如，中國建設(shè)銀行不開展二手房貸款業(yè)務(wù)，而工行可以辦理二手房貸款，但對于外地人，需要提供一年的社保繳納記錄，否則不予辦理。貸款條件和所需信息與商品房相同，即首套房70%可按基準(zhǔn)利率抵押，二套房40%可按基準(zhǔn)利率20%抵押。

買家應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況做出相應(yīng)的選擇。如果不能滿足二手房貸款條件，就應(yīng)該做好全額購房的準(zhǔn)備。重點四：掌握二手房貸款金額評估計算

雖然二手房貸款和新房貸款的首付比例和貸款利率完全相同，但與新房貸款的首付根據(jù)購買時的市場價格不同，二手房貸款金額按評估價計算。通常，在申請二手房貸款時，銀行應(yīng)該先對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。貸款時，銀行將以合同價與評估價之間的低值為依據(jù)，再乘以貸款比例，即該房地產(chǎn)的最高貸款金額。

據(jù)了解，房屋評估價格是根據(jù)當(dāng)時的市場情況，通過專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值的評估計算出來的。一般來說，二手房的評估價格低于市場價格。一般來說，二手房的評估價格大多是市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房按市場價的80%計算，評估價為40萬元。如果貸款首付是30%，首付是12萬元，再加上成交價和評估價10萬元的差價，要買這套二手房，就要準(zhǔn)備22萬元的首付，而不是一般理解的15萬元。據(jù)了解，長沙市多數(shù)銀行辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時，貸款期限按房齡+貸款期限≤30年計算。比如，房齡為10年，最長貸款期限為20年。

很多購房者對二手房貸款政策知之甚少，這給后期申請貸款帶來困難。為了避免貸款購買二手房時產(chǎn)生不必要的糾紛，有必要在二手房買賣合同中約定貸款條款。如果借款合同不能被批準(zhǔn)，如何規(guī)定違約責(zé)任。焦點六：不要簽訂“陰陽合同”

為了達(dá)到少繳稅的目的，很多人選擇了“陰陽合同”的做法，即在真實合同之外，簽訂一份交易價格遠(yuǎn)低于實際交易價格的“虛假合同”進(jìn)行納稅申報。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)管辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，購房者不必為了達(dá)到“節(jié)稅”的目的而篡改合同。一方面，這種做法不能節(jié)省稅收。另一方面，“陰陽合同”中的真合同和假合同也不受法律保護(hù)。購房者再次轉(zhuǎn)讓房屋，會增加房屋銷售利潤，增加稅收負(fù)擔(dān)。房屋一旦被拆除，可能面臨補(bǔ)償價格降低的風(fēng)險，損失不值。你知道嗎