首先要注意的是合同的內(nèi)容。二手房買賣合同約定的違約金，一方不履行合同將承擔違約責(zé)任。其次，要注意房屋的產(chǎn)權(quán)問題。轉(zhuǎn)讓登記前有其他人主張房屋所有權(quán)的，經(jīng)所有人認可后，合同才有效。最后，房屋本身不是依法可以轉(zhuǎn)讓的房屋。在這種情況下，轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)本市規(guī)定，可以銷售鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、新型行車道房屋等成套的公、私公寓房屋。這些適銷對路的公房出售給符合條件的承租人或合住人后，將成為售后公房，可作為二手房上市。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公房可以直接掛牌出售。在實踐中，有兩個步驟：第一步是先將使用權(quán)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，第二步是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為房屋上市交易。公租房的承租人除享有公租房的使用權(quán)外，還享有一定的居住權(quán)，承租人與公租房的共住人之間往往存在著復(fù)雜的親屬關(guān)系。因此，除了房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽名外，售后公房掛牌交易還需要共住人簽名。未經(jīng)居民同意，公房售后銷售難以成功。非獨立成套公房只能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)

非獨立成套公房的租賃權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但這種房屋轉(zhuǎn)讓不能辦理“小產(chǎn)權(quán)證”，因此不能作為二手房出售。限權(quán)二手房可分為以下幾類：一是有抵押的房屋，如通過抵押貸款購買的房屋。按揭出售二手房，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。抵押權(quán)人不同意的，抵押關(guān)系解除后，方可進行交易。二是被法院等機關(guān)查封。一般情況下，業(yè)主需要向法院提供額外的財產(chǎn)以更換被查封的房屋，或者依法以其他方式拆除被查封的房屋，才能買賣二手房。第三，房屋原分配給承租人時，對以后的轉(zhuǎn)讓有一定的限制，一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況大多出現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人原來在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。雖然職工是“小產(chǎn)權(quán)證”的產(chǎn)權(quán)人，但只有符合一定條件，才能過戶。出售此類二手房，一般需要設(shè)定過戶條件的原分配單位出具同意過戶的書面證明。根據(jù)民法通則，共有財產(chǎn)的處分必須經(jīng)過全體共有人的同意，否則處分無效。因此，在出售二手房時，上下家庭要特別注意是否存在房屋共有權(quán)。由于房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記制，房屋所有人在交易過程中均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，并應(yīng)注意這些簽字的真實性。未成年人的簽字除可以由父母簽字外，其他簽字行為必須有合法的書面委托書，委托書還應(yīng)當經(jīng)公證機關(guān)公證。需要注意的是，如果房屋產(chǎn)權(quán)中只登記了一方的名字作為夫妻共同財產(chǎn)，那么下一戶需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財產(chǎn)的房屋未經(jīng)全體共有人同意由個人出售后，當其他共有人提起訴訟確認出售無效時，如果下一戶是善意購買的，也就是說他們不知道上一戶已經(jīng)買了未經(jīng)全體共有人同意且房屋已轉(zhuǎn)讓的，法院不會裁定該二手房交易無效。這是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，方便司法操作。其他共有人只能追究個人權(quán)利人擅自出售房屋的責(zé)任。二手房銷售中的“兩筆存款”功能差別很大。如果二手房買賣是在中介主持下簽訂買賣合同的，一般在交易過程中有兩筆定金。第一筆定金出現(xiàn)在上下兩房委托中介的過程中，用于保證上下兩房在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，在一定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如果下一戶拒絕與上一戶簽訂買賣合同，將承擔押金被上一戶沒收的風(fēng)險。最后一戶拒不簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，將承擔雙倍返還定金的責(zé)任。

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