1、 二手房買賣合同有瑕疵的處理二手房買賣合同有瑕疵的根據(jù)不同的瑕疵來決定解決辦法，具體是：（1）格式合同中的違約金標準過高。在格式合同中，保證金違約金與違約金條款通常并存，違約金為交易價格的30%。按照這個比例，如果違約金少的話，要承擔10萬多元的違約金，如果違約金多的話，要上百萬，這比申請定金獲得的賠償要高得多。因此，由于守約方主張適用處罰條款，雙方存在較大分歧。判定違約方承擔巨額違約金，顯然是不公平的。違約方將聲稱違約金過高，需要調整。法院通常會在判決中作出調整，導致守約方以合同是雙方的真實意思表示為由提起上訴。對此，建議買賣雙方與中介的權利義務應明確約定；降低違約金標準，將違約金定為轉讓交易價格的5%-10%，不僅可以防止合同當事人當場違約同時也可以防止違約金成為中介與合同一方串通的非法工具；

（2）未能就未能申請預期貸款的責任達成一致，導致未能履行合同。受房貸政策調整影響，買受人未能申請到預期貸款，故以情況變化為由起訴解除合同，要求出賣人返還定金；出賣人認為存在商業(yè)風險，要求買受人承擔違約責任。房地產經紀公司未根據(jù)政策調整及時修改和增加合同條款，導致雙方發(fā)生糾紛。因國家房貸政策調整導致購房人無法申請預期貸款時，明確約定是否解除合同。（3） 合同中沒有規(guī)定中間人的權利和義務。

一些標準合同沒有明確規(guī)定中間人的姓名，也沒有規(guī)定中間人的簽名，而是明確規(guī)定出賣人應當將定金托付給第三方（中間人）；即使明確了中間人的姓名，對其權利義務也沒有約定。一旦買賣雙方因中介的行為發(fā)生糾紛，就很難追究中介的責任。對此，買賣雙方和中介必須簽訂中介合同，加強對房地產中介的監(jiān)管，明確對合同主要條款的解釋義務，對重要和特殊的協(xié)議要特別提示，從而制約和規(guī)范房地產中介的行為。

2。如何處理購房合同中的瑕疵，應根據(jù)合同條款中的不同瑕疵確定處理方法，具體如下：

瑕疵1：部分條款無意義

乙方向甲方支付定金（貨幣）（大寫）元，（小寫）元。以上押金：乙方最后一次付款時，用于抵減房價，甲方同時退還乙方。實踐中，購房者支付的定金大多是在支付房屋首付時扣除或沖抵的。本條款中的“最后一次付款”沒有實際意義。建議將此條款分為“房屋首付時和房屋余款時”兩種情況，使二手房買賣雙方選擇更加明確；在實際操作中，雙方約定甲方返還乙方的具體時間是不合理的，因為大多數(shù)買賣雙方都選擇沖抵房價。缺陷二：戶口不能遷出責任，難以認定

甲方應在該房屋的戶籍關系中落戶。在操作中，一般會選擇在產權過戶前遷入戶口，但合同中沒有對戶口遷移或遷出作出任何提示性條款，也沒有提示出賣人遷出戶口關系的違約責任，這往往會引起買賣雙方之間的糾紛，而這種糾紛并不是由賠錢的賣方來解決的。缺陷三：具體稅種未明確規(guī)定

除本條第二款約定外，辦理上述手續(xù)應繳納的稅款，按國家規(guī)定由甲、乙雙方分別承擔，這一條款是爭議最大的，因為稅收直接關系到賣方是否將其加到房價中。出售二手房需由出賣人承擔營業(yè)稅和個人所得稅，辦理房產證需由買受人承擔契稅。正因為稅費種類繁多，本合同只規(guī)定了三種選擇：甲、乙任一方，或雙方各自承擔。只有賣方將個人所得稅或營業(yè)稅轉移給買方。根據(jù)國家規(guī)定，甲方的責任和乙方的責任不應在條款中體現(xiàn)。如果要反映，應該是什么樣的稅。

缺陷四：房屋毀損存在漏洞

房屋毀損、滅失的風險自房屋正式交付之日和權利轉讓之日起轉移給乙方。一般認為，房屋的正式交付應當是房地產交易的結束，包括房款的結算和產權的變更。在實際操作中，出賣人會在收取全部房款、轉讓產權前將房屋交給買受人（一般是為了5年后交易，以避免繳納房價5.5%的營業(yè)稅）。這個時候，如果房子丟了，很容易因為產權沒變而引發(fā)糾紛。建議增加“先過戶后過戶”和“先過戶后過戶”的選項，以保護雙方的利益。缺陷5：合同未標明目的本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份，并向房屋權屬登記機關報送一份，用于辦理房屋權屬轉移登記。合同的份數(shù)其實很重要。在實際簽訂合同時，往往是“一式五份，甲方一份，乙方三份，產權登記一份”。作為購房人，乙方一次性付款的，可以留存兩份，一份留存，一份繳納契稅，其余三份主要用于抵押貸款。許多買家不知道為什么要保留這么多副本。他們應該在條款中解釋每一份的用途，以便買家了解消費情況。

二手房轉讓稅費糾紛。

二手房買賣合同雙方在交易過程中對稅負沒有約定或約定，經協(xié)商不能達成補充協(xié)議的，按照稅務部門對各類稅種和納稅人的明確規(guī)定確定納稅人。

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