除主體外，商鋪轉(zhuǎn)讓合同的共同事項(xiàng)有：租賃地點(diǎn)、面積、租金、租金上漲的比例和時(shí)間、租賃保證金或履約保證金、違約金、解除合同的權(quán)利、違約責(zé)任等，糾紛的處理方式、拆遷補(bǔ)償?shù)扔捎趩?wèn)題較多，僅對(duì)上述部分問(wèn)題進(jìn)行了分析。首先，租賃地協(xié)議一方面涉及法院管轄權(quán)的選擇，另一方面涉及出租人變更具體門(mén)店時(shí)違約條款的設(shè)計(jì)。其次，在租金上漲和時(shí)點(diǎn)上，要注意上漲基數(shù)，以月租金、季租金或年租金為基數(shù)。在明確約定增加比例和時(shí)間點(diǎn)的情況下，承租人可以估計(jì)履行租賃合同的成本和收益，從而估計(jì)租賃投資是否可行。第三，對(duì)于租賃保證金或履約保證金，一般是保證承租人按照合同履行合同的保證金。針對(duì)承租人單方面違約或損壞門(mén)店或違反物業(yè)管理規(guī)定。應(yīng)詳細(xì)列出這一點(diǎn)。在某些情況下，有必要設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。關(guān)于糾紛解決機(jī)制，請(qǐng)參閱我的另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系約定——法律救濟(jì)與訴訟費(fèi)用的糾結(jié)》，這里不作詳細(xì)闡述。第四，關(guān)于拆遷補(bǔ)償問(wèn)題，為什么要提到這個(gè)問(wèn)題？原因是，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房屋征收與補(bǔ)償只針對(duì)房屋所有人。也就是說(shuō)，一旦出租的商鋪被征收，國(guó)家就不會(huì)對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，這個(gè)問(wèn)題當(dāng)然要由業(yè)主和承租人自己解決，房屋所有人的征收補(bǔ)償包括“因房屋征收造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償”，因此，承租人在可能發(fā)生征收補(bǔ)償時(shí)，必須與出租人就如何處理雙方關(guān)系達(dá)成協(xié)議，因?yàn)橐坏┌l(fā)生征收事件，租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，承租人最好選擇對(duì)出租人的價(jià)值補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍包括預(yù)期商業(yè)利益損失、裝修折舊損失、搬遷費(fèi)用等。，以上范圍需明確，便于以后操作。如果沒(méi)有具體可行的協(xié)議，承租人只能根據(jù)實(shí)際損失索賠，實(shí)際損失的舉證將更加困難，訴訟發(fā)生時(shí)舉證成本也會(huì)增加。另外，需要提及的是合同條款中的約定、租賃合同期滿后租賃合同的續(xù)簽、添加劑的處理等，可能與物業(yè)管理處發(fā)生糾紛、商鋪漏水、辦證、拖欠租金等。這里需要提到的是買(mǎi)賣(mài)不違反租約的問(wèn)題。所謂的出售并不違反租約。簡(jiǎn)言之，在租賃合同履行期間，出租人出售租賃物的，買(mǎi)受人受租賃合同的約束，即買(mǎi)受人必須等到租賃合同期滿后，才能充分行使對(duì)該房屋的所有權(quán)。這里需要注意的是，房產(chǎn)出租人在出售房產(chǎn)時(shí)需要履行告知承租人的義務(wù)，因?yàn)槌凶馊擞袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)然，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但在實(shí)際履行過(guò)程中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)難以得到保障。法律雖然規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但也限制了同等條件下的同等條件。最明顯的是所售樓盤(pán)的價(jià)格。有時(shí)，為了迫使承租人變相搬走，出租人會(huì)故意抬高所售房產(chǎn)的價(jià)格，承租人無(wú)計(jì)可施，甚至無(wú)法控制出租人是否真的出售房產(chǎn)。當(dāng)承租人在商鋪投資過(guò)多時(shí)，往往面臨賠本、退租的局面。然而，這并不是絕對(duì)的。這取決于案件雙方的證據(jù)比較。對(duì)承租人而言，只要是買(mǎi)賣(mài)交易，在租賃合同簽訂后，承租人就有權(quán)限制買(mǎi)受人行使所有權(quán)，即買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)服從出賣(mài)人與承租人之間的租賃合同，代替出賣(mài)人履行租賃合同義務(wù)。

相反，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，在簽訂租賃合同之前，需要知道租賃物是否存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。如果買(mǎi)賣(mài)關(guān)系在租賃合同之前，買(mǎi)賣(mài)不違反租賃合同的效力就不會(huì)發(fā)生。此時(shí)，如果承租人遭受損失，只能向出賣(mài)人追償。

根據(jù)法律規(guī)定，如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)在各自過(guò)錯(cuò)的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說(shuō)，承租人的部分損失將得不到法院的支持，因此我們需要提醒承租人這一點(diǎn)。事實(shí)上，債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)是一種特殊的表現(xiàn)形式。從法理上講，物權(quán)是相對(duì)的，債權(quán)是相對(duì)的。當(dāng)兩者相遇時(shí)，物權(quán)無(wú)疑先于債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。然而，也有一些特殊情況。就租賃合同而言，除前者外，抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同生效后，也就是說(shuō)，抵押權(quán)人對(duì)該房產(chǎn)行使抵押權(quán)，受租賃合同條款的約束，否則，不受限制。以上是律霸編輯為您整理的相關(guān)資料。如果你在這個(gè)過(guò)程中需要律師的幫助，你可以隨時(shí)給律霸打電話。你知道嗎