商鋪使用權(quán)年限、投資風(fēng)險(xiǎn)及防范。警惕商鋪投資使用權(quán)的高收益陷阱，俗話說一店養(yǎng)三代，投資商鋪已成為廣大市民資產(chǎn)保值增值的重要手段。市場(chǎng)上還有各種所謂的投資商店。這些商鋪大多集中在一些新開發(fā)的商業(yè)綜合體和商業(yè)中心。它們都以區(qū)位好、區(qū)位好、投資后回報(bào)豐厚為賣點(diǎn)吸引公眾投資。但投資商店真的能在沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下獲得巨額利潤(rùn)嗎？潘先生的經(jīng)歷值得我們警惕。去年6月，潘先生花75萬(wàn)元買了一家面積20多平方米的商鋪。購(gòu)買時(shí)，銷售人員表示，雖然該店無(wú)法辦理房產(chǎn)證，但其商務(wù)中心距離地鐵出口很近，未來(lái)還將建設(shè)一個(gè)大型絲綢銷售中心。購(gòu)買該商鋪后，必須委托相關(guān)投資管理公司租賃20年。在此期間，第一年的年回報(bào)率不低于投資額的8%，第二年不低于9%，第三年不低于10%，最高年回報(bào)率不低于13%。另外，如果買方解除合同，可以全額收回貨款，自交貨之日起5年后可以獲得一定比例的賠償。但到了交首付的時(shí)候，潘先生沒有等錢。今年3月，他突然收到店方的道歉信。對(duì)方說租金將推遲到三月。然而，當(dāng)對(duì)方3月份仍未能支付租金時(shí)，潘先生來(lái)到商業(yè)中心，發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心幾乎被關(guān)閉。許多要求租房的業(yè)主聚集在那里，許多拍賣公司貼出告示，拍賣法院委托的一些商鋪。潘先生的眼睛頓時(shí)目瞪口呆。我們投資了75萬(wàn)元，但沒有任何收入。連校長(zhǎng)都留不住。我們同情潘先生的經(jīng)歷。除了同情，我們還能冷靜地分析潘石屹的投資到底出了什么問題？首先，讓我們看看潘先生買了什么樣的商店。目前，市場(chǎng)上最常見的商店有兩種。第一種是“地產(chǎn)商店”。開發(fā)商將建成的商鋪分割后，開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)出售給買方；另一種是我們所說的“商鋪使用權(quán)”，即開發(fā)商將建成的商鋪虛擬分割后，在一定時(shí)期內(nèi)將商鋪使用權(quán)出售給投資者。二者最大的區(qū)別是：第一類網(wǎng)店買家可以申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，第二類不行，潘先生買的是這類網(wǎng)店使用權(quán)。因?yàn)樯啼伿褂脵?quán)不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一般不存在過戶問題。買方無(wú)法享受到增值店帶來(lái)的好處，通過轉(zhuǎn)讓很難實(shí)現(xiàn)成本回收。因此，作為補(bǔ)償，開發(fā)商在出售商鋪使用權(quán)時(shí)向購(gòu)房者承諾的年固定收益率相對(duì)較高。在市場(chǎng)上，開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者承諾的產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的年回報(bào)率一般在6%左右，而開發(fā)商承諾的產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的年回報(bào)率一般在10%左右，甚至13%和15%。高回報(bào)固然誘人，但在實(shí)際的商業(yè)運(yùn)作中能否產(chǎn)生如此高的回報(bào)，值得進(jìn)一步探討。

為了了解如何從商店的經(jīng)營(yíng)中獲利，讓我們簡(jiǎn)要分析一下商店的商業(yè)模式。目前市場(chǎng)上商鋪的經(jīng)營(yíng)模式主要有三種：

一是開發(fā)商自立、自主經(jīng)營(yíng)；二是開發(fā)商自行租售商鋪或委托專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)；三是開發(fā)商把商鋪賣了，小業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)。

投資者購(gòu)買商鋪使用權(quán)時(shí)，一般會(huì)委托開發(fā)商或其委托的經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一“包租”經(jīng)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)公司每年都會(huì)給買家一定的最低“租金”，然后逐年增加或享受分租。潘先生的商店屬于這種類型。在這種商業(yè)模式下，買家不必?fù)?dān)心把商鋪?zhàn)獬鋈?，每年都可以享受固定的高額回報(bào)。聽起來(lái)他們可以享受財(cái)富增值。但高回報(bào)背后還有一個(gè)大陷阱，即高回報(bào)能否實(shí)現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)作有自己的規(guī)律。一般來(lái)說，新開的商業(yè)中心很難獲得較好的營(yíng)業(yè)收入。只有經(jīng)過幾年的經(jīng)營(yíng)，他們才能開始盈利后，“陽(yáng)德”是眾所周知的，并得到公眾的認(rèn)可。因此，如果承諾的收入過高，就很難兌現(xiàn)。比如，潘先生買的很多商鋪，經(jīng)營(yíng)了一年，發(fā)現(xiàn)無(wú)法支付承諾的收入。最后，為了防止廣大投資者購(gòu)買爛鋪，從而導(dǎo)致資金損失，律師為店鋪投資者提供了三大絕招：

一是認(rèn)清店鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而不是相信高收益。在購(gòu)買商店之前，我們需要區(qū)分商店的所有權(quán)和使用權(quán)。雖然購(gòu)買商鋪不同于購(gòu)買房屋，但主要考慮的是投資收益，能否獲得商鋪所有權(quán)并不是首要的。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)良好，商鋪增值，那么擁有商鋪的投資者可以通過轉(zhuǎn)讓商鋪實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益。購(gòu)買使用權(quán)的投資者的本質(zhì)是購(gòu)買具有長(zhǎng)期收益的金融產(chǎn)品。投資者的主要回報(bào)是投資收益。因此，投資是否能帶來(lái)預(yù)期收益，應(yīng)給予更多的考慮。

商店的收入應(yīng)該遵循一般商法，不可能異常的高或低。一些開發(fā)商為了促銷，不負(fù)責(zé)任地承諾高回報(bào)，要經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后發(fā)現(xiàn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一回報(bào)，導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)，投資者損失屢見不鮮。因此，投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)，不應(yīng)把高利潤(rùn)作為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。他們應(yīng)該更加關(guān)注商店的所有權(quán)和商業(yè)模式。其次是綜合考慮商鋪的區(qū)位因素，了解商鋪的過去和現(xiàn)在的生活，很多房地產(chǎn)大亨都表示，區(qū)位是決定房子價(jià)值的最重要因素，商鋪的投資也不例外。但是什么樣的地理位置對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)有利呢？這需要綜合考慮。例如，人流對(duì)商店的經(jīng)營(yíng)非常重要。以潘先生的商店為例。它位于地鐵出口附近，所以肯定有很多人。不過，他的店鋪所在的商業(yè)中心主營(yíng)業(yè)務(wù)是絲綢，地鐵帶來(lái)的巨大人流主要是上班族。潛在的絲綢商人肯定不會(huì)太多，巨大的人流也不會(huì)對(duì)他的店鋪的經(jīng)營(yíng)起到顯著的促進(jìn)作用。因此，綜合考慮區(qū)位因素是購(gòu)買旺鋪的關(guān)鍵。

商鋪投資大行其道，李貴也出現(xiàn)在商鋪市場(chǎng)。除了正規(guī)的商業(yè)物業(yè)外，一些寫字樓、工業(yè)廠房也紛紛改頭換面，打著商鋪的旗號(hào)對(duì)外銷售。因?yàn)椴皇巧?，這些樓盤的商鋪價(jià)格會(huì)特別便宜，承諾的收入也會(huì)比一般商業(yè)中心高。然而，這些所謂的商業(yè)中心與商業(yè)中心在土地使用年限、消防要求等方面存在較大差距，將限制其后續(xù)的商業(yè)活動(dòng)。因此，在購(gòu)買商鋪時(shí)，要注意開發(fā)商公布的“四證”，看清商鋪的性質(zhì)，這樣才能放心購(gòu)買。第三，調(diào)查開發(fā)商就是要有一個(gè)完整的商業(yè)計(jì)劃，了解商業(yè)中心的品牌進(jìn)入情況

店鋪收入與店鋪所在的商業(yè)中心（綜合體）密切相關(guān)，而商務(wù)中心的運(yùn)營(yíng)涉及品牌布局、動(dòng)線規(guī)劃等多個(gè)專業(yè)規(guī)劃。良好的商業(yè)整體規(guī)劃是商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。這也是多數(shù)小業(yè)主經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心在開發(fā)商出售商鋪后經(jīng)營(yíng)不善的主要原因。因此，一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商在出售商鋪之前必須有一套成熟的商業(yè)規(guī)劃。在購(gòu)買商鋪之前，投資者可以查看他們的早期商業(yè)計(jì)劃。如一些知名企業(yè)如“肯吉”、“興科”、“大發(fā)”和“卡爾”