有些人想賣掉房子，但他們已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)。這樣的按揭房能買(mǎi)賣嗎？我們?cè)鯓硬拍鼙苊赓?gòu)買(mǎi)已經(jīng)設(shè)置了抵押貸款的房子？

抵押房屋能否買(mǎi)賣？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的房地產(chǎn)可以抵押，房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說(shuō)，已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓的前提是要征得抵押權(quán)人的同意。相反，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，在法律上無(wú)效。同時(shí)，購(gòu)房人以抵押權(quán)購(gòu)買(mǎi)此類房地產(chǎn)也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人一旦想實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。如何有效規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)？

在實(shí)際案例中，有一些人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，拿到房?jī)r(jià)后離開(kāi)。抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，知道抵押人已經(jīng)脫殼，由此引發(fā)了更為復(fù)雜的法律糾紛。購(gòu)買(mǎi)此類二手房的風(fēng)險(xiǎn)防范方法：

1。選擇購(gòu)買(mǎi)二手房后，向房地產(chǎn)所在地房屋土地管理部門(mén)核實(shí)。中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)或者原屬于出口商品房的二手房，由市房屋土地管理部門(mén)進(jìn)行核查，看是否已經(jīng)抵押，誰(shuí)是抵押權(quán)人，抵押期限多長(zhǎng)。

3。如果發(fā)現(xiàn)二手房已經(jīng)抵押，我們應(yīng)該和產(chǎn)權(quán)人一起去找抵押權(quán)人，征得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。買(mǎi)受人最好取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意。

現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只強(qiáng)調(diào)抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓，但未明確是否需要書(shū)面同意。但在實(shí)際操作中，最好是要求抵押權(quán)人出具書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓抵押物，這樣對(duì)買(mǎi)受人更有法律保護(hù)。同時(shí)，還應(yīng)要求抵押權(quán)人簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)會(huì)同買(mǎi)受人到房屋土地管理部門(mén)解除抵押協(xié)議，抵押人再會(huì)同買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

知識(shí)開(kāi)發(fā)：

房屋抵押人的權(quán)利：

（1）房屋抵押人擁有抵押房屋的所有權(quán)，并有權(quán)獲得抵押房屋的各種利益。（二）抵押人有處分抵押房屋的權(quán)利，但轉(zhuǎn)讓抵押房屋，必須事先征得抵押權(quán)人的同意。（三）抵押房屋可以多次抵押，但若干房屋抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)總額不得超過(guò)抵押房屋的價(jià)值。（4）抵押房屋可以出租。你知道嗎