1.面積誤差是油膩的

律師提示：

個(gè)別開發(fā)商對商品房、人防工程或其他與住房無關(guān)的面積誤差。購房人可以在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積占房屋總建筑面積的比例。當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購房人可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

<2裝修拒絕說進(jìn)口

律師提示：

建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確與房屋有關(guān)的所有室內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號和品牌。如果賣方未能達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，買方有權(quán)要求賣方賠償我方不能使用的進(jìn)口、先進(jìn)的裝修和設(shè)備差價(jià)的雙倍，等

3無貸款審批責(zé)任

律師提示：

如因開發(fā)商原因貸款未獲審批，購房者可選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如因自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房退房。這些內(nèi)容應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確規(guī)定。律師提示：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和房屋占用的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押”，所以即使房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定，樓門口一層用戶窗戶下的小綠地，如果不被大家認(rèn)可，也應(yīng)當(dāng)由你使用對買方來說，這個(gè)協(xié)議不是保險(xiǎn)。你最好與房產(chǎn)中介就使用費(fèi)和期限達(dá)成明確協(xié)議，并明確如果所有人收回使用權(quán)，房產(chǎn)中介應(yīng)賠償哪些損失。律師建議，在開發(fā)商擁有會(huì)所和地下車庫獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的情況下，在合同中明確是供小區(qū)自用，還是在小區(qū)業(yè)主使用的條件下不受影響，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可對外開放，具體使用費(fèi)用也明確。

對于出售的地下車位，不購買車位的購買者應(yīng)在合同中明確，如果將來有車，可以在哪里停車。一些購房者只是在合同中約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣、24小時(shí)熱水……”，但并未說明入住時(shí)這些功能能否正常使用。這個(gè)含糊不清的協(xié)議毫無意義。律師提示C關(guān)于配套設(shè)施，業(yè)主們通常認(rèn)為，如果合同中有這樣的條款，他們可以放心：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設(shè)施在某一天、某一個(gè)月、某一年都能滿足使用條件”。

對于“使用條件”，業(yè)主通常理解，只有開盤才能視為符合使用條件。但開發(fā)商會(huì)說，“如果房子賣了，就符合使用條件。什么時(shí)候開門有最終決定權(quán)嗎？因此，應(yīng)該在合同中注明什么是符合使用條件的。把房子交給律師的具體含義應(yīng)當(dāng)明確。還有一個(gè)問題，就是開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)拿不到產(chǎn)權(quán)證。很多合同都沒有明確規(guī)定，如果不能按時(shí)辦理，開發(fā)商將支付違約金或者業(yè)主退房。

7維保聯(lián)合開發(fā)商

律師提示：

在北京的新樓盤中，有的樓盤采用燃?xì)庀到y(tǒng)獨(dú)立供熱的方式，而不是通過市政供熱管道集中供熱。由于大多數(shù)燃?xì)庀到y(tǒng)由德國和意大利等國外制造商提供，買方很難保證和維修。

在補(bǔ)充協(xié)議中最好將開發(fā)商的責(zé)任與廠家的保修、修理、更換責(zé)任結(jié)合起來，在買方無法聯(lián)系廠家時(shí)，要求開發(fā)商保證正常供暖并承擔(dān)一定的維修費(fèi)用。

8管家素質(zhì)初訪

律師提示：

新版合同促使購房者與開發(fā)商自由約定開發(fā)商規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量。然而，這還不夠。在補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)約定：前期物業(yè)的使用期限、產(chǎn)權(quán)、物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主決定是否繼續(xù)使用該物業(yè)或者重新轉(zhuǎn)讓其他物業(yè)。第1條“出賣人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署《房屋交接單》的，視為出賣人已完全具備向承租人交付商品房的條件?！薄百彿空摺?。

這是開發(fā)商為減少業(yè)主拒絕入住帶來的麻煩而制定的條款，可以通過單方認(rèn)可的方式實(shí)現(xiàn)，也就是說業(yè)主無條件接受開發(fā)商提供的房屋。第二條建筑面積誤差或者內(nèi)建建筑面積誤差縮小3%以上的，按照中國人民銀行同期存款利息支付利息，除了將房款全部返還給購房者外，“

購房者應(yīng)堅(jiān)持改變中國人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)閮烧呦嗖詈艽?。退一步說，即使不約定，存款利率也不能約定，因?yàn)槿绻患s定，貸款利率仍有可能在訴訟中被追訴。

第3條

“買方申請商業(yè)銀行貸款的具體金額和具體期限以銀行最終批準(zhǔn)為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買方申請的金額，買方必須在收到銀行或賣方通知之日起10天內(nèi)以現(xiàn)金支付差額給賣方，否則視為逾期付款，并按銷售合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任?！边@是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條件。本應(yīng)由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在由買方承擔(dān)。

第四條“不可抗力，包括買賣合同簽訂后，因相鄰市政項(xiàng)目建設(shè)導(dǎo)致商品房無法正常建設(shè)的情形”，這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方面擴(kuò)大法律規(guī)定的不可抗力范圍，買方不能接受。你知道嗎