購買抵押房地產(chǎn)買賣合同（協(xié)議）是否有效？

案件簡介。合同簽訂時(shí)，李女士交了5萬元定金，并約定下次付款。

當(dāng)李女士按照約定再次去付款時(shí)，周女士改變了主意，說房子沒賣出去，她想用。此時(shí)，房價(jià)一路上漲，李女士別無選擇，只能要求周女士按合同約定支付違約金。

周女士還表示，抵押商品房不允許出售，合同無效，李女士無權(quán)要求違約金。

那么，有抵押的商品房可以交易嗎？律師的意見一方當(dāng)事人不履行協(xié)議即構(gòu)成違約。

律師認(rèn)為，商品房買賣協(xié)議的效力并不取決于房屋產(chǎn)權(quán)是否登記過戶到買受人名下，也不取決于房屋過戶是否符合過戶條件，而取決于協(xié)議本身的簽訂是否有效。

本案中，根據(jù)買賣協(xié)議，周女士有義務(wù)在李女士按合同約定支付定金并準(zhǔn)備支付房價(jià)時(shí)，將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在李女士名下，房屋應(yīng)具備轉(zhuǎn)讓條件，包括解除該房屋其他權(quán)利的抵押（合同當(dāng)事人另有約定的除外）。

在這種情況下，周女士可能因?yàn)閮r(jià)格低而想毀約，因此她聲稱，商品房買賣協(xié)議是無效的，因?yàn)榘唇曳渴遣辉试S出售或轉(zhuǎn)讓的。

事實(shí)上，周女士本人并未履行協(xié)議，這是典型的惡意抗辯，違背了誠實(shí)信用原則。另外，轉(zhuǎn)讓的房屋因抵押權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，房屋不能登記轉(zhuǎn)讓，也不允許生物權(quán)利轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，自合同生效之日起生效民法通則第一百一十五條規(guī)定，未經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無效。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，登記的抵押物的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人，抵押物已經(jīng)抵押的情況應(yīng)當(dāng)告知受讓人。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓無效?！?a href='http://m.shkps.cn/sifajieshi/3.html' target='_blank' data-horse>擔(dān)保法司法解釋》第六十七條規(guī)定，抵押權(quán)人或者受讓人不知道抵押物轉(zhuǎn)讓的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)。取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代表債務(wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。

本案中，周女士與李女士簽訂的《商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》符合《民法通則》第五十五條、《合同法》第四十四條和《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，為有效協(xié)議。但在履行協(xié)議過程中，周女士未履行取得抵押權(quán)人同意的義務(wù)，致使抵押房屋無法滿足轉(zhuǎn)讓條件。致使抵押房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)無法辦理，抵押房屋所有權(quán)無法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效。律師提醒我們，在購買二手房之前，我們應(yīng)該檢查房子是否抵押。

選擇二手房后，首先要檢查房屋是否抵押，誰是抵押權(quán)人，抵押期限有多長。如果發(fā)現(xiàn)二手房已經(jīng)抵押，我們應(yīng)該和業(yè)主一起找到抵押權(quán)人，取得轉(zhuǎn)讓同意書。

現(xiàn)行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只強(qiáng)調(diào)抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓，但未明確是否需要書面同意。

但在實(shí)踐中，最好要求抵押權(quán)人出具書面法律文件，同意抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，為買受人提供法律保護(hù)。同時(shí)，還應(yīng)要求抵押權(quán)人簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)會(huì)同買受人到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，抵押人再會(huì)同買受人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

以上是律霸組織的二手房抵押買賣知識(shí)。如果您有更多疑問，可以咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師，也可以直接委托律師事務(wù)所的律師幫助您走出法律困境。你知道嗎