1、 如何確定采購合同中的違約責(zé)任？但是，由于大多數(shù)商品房買賣合同都是格式合同，違約責(zé)任的承擔(dān)方式比較明確。一旦約定不清，也可以按照《商品房銷售解釋》的有關(guān)規(guī)定確定相關(guān)損失的計算方法?！渡唐贩夸N售解釋》第十七條規(guī)定：商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償?shù)挠嬎惴椒?。逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者在逾期交付期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定?！渡唐贩夸N售解釋》第十八條第二款規(guī)定：買受人因出賣人原因未能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)證的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；商品房買賣合同中沒有約定違約金或者損失金額難以確定的，可以按照支付的購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款計收利息標(biāo)準(zhǔn)計算。此外，《商品房銷售解釋》中違約責(zé)任的計算也有其他規(guī)定，包括：

1、出賣人惡意違約。有下列情形之一的，商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，房屋無法取得的，買受人可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，賠償損失，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款兩倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋抵押給買受人而未通知買受人的，商品房買賣合同訂立后，出賣人將房屋出售給第三人。這顯然是對先賣后抵賣幾套房子行為的懲罰性規(guī)定。

2。賣方有欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，致使合同無效、被撤銷或者終止的，買受人可以要求返還已支付的購房款、利息和賠償損失，并可以要求出賣人承擔(dān)不超過合同金額兩倍的賠償責(zé)任：已付購房款：故意隱瞞未取得《商品房預(yù)售許可證》的事實或者提供虛假商品房的，應(yīng)當(dāng)披露所售房屋已抵押、所售房屋已賣給第三人或者房屋拆遷補(bǔ)償的事實。懲罰性賠償也適用于治理。第二，購房合同中的違約金如何計算？

購房合同對違約金的計算方法有約定的，以約定為準(zhǔn)。購房合同中未約定的違約金或損失賠償金的計算方法如下：

逾期付款的，按未繳購房款總額和中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收的逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用的，按照有關(guān)主管部門公布的同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，或者在逾期交付使用期間由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時，應(yīng)當(dāng)向另一方支付一定數(shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金。

本文特別提醒，為彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟時，如果利息損失超過合同約定的違約金，應(yīng)及時提出，以保護(hù)其合法權(quán)益。此外，還有兩個問題需要提醒消費(fèi)者注意：

一方違約后，另一方應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大；因未采取適當(dāng)措施造成損失擴(kuò)大的，不得要求賠償擴(kuò)大的損失。違約方應(yīng)承擔(dān)為防止損失擴(kuò)大而發(fā)生的合理費(fèi)用。

如果雙方都同意違約金和定金，另一方可以選擇在一方違約時申請違約金或定金。

在實際操作中，與開發(fā)商簽訂購房合同后，如果開發(fā)商違反購房合同，如逾期交房、逾期辦證、交付房屋質(zhì)量等，應(yīng)注意要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任以避免您的合法權(quán)益的損失。你知道嗎